Openbare zitting
DE GEMEENTERAAD:
MOTIVERING
Juridische gronden
● artikelen 41,162 en 170, §4 van de Grondwet
● decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten en latere wijzigingen
● decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, en latere wijzigingen
● onroerend erfgoeddecreet van 12 juli 2013
● decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, meer bepaald de artikelen 2, 40, 41, 252, 286 t.e.m. 287 en 326 t.e.m. 335, en latere wijzigingen
● omzendbrief KB/ABB 2019/2 van 15 februari 2019 over de gemeentefiscaliteit
● Vlaamse Codex Wonen van 2021
● besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021
○ artikel 2.2, waarbij de gemeente wordt aangeduid als regisseur van het lokale woonbeleid
○ artikels 2.9 tot en met 2.14 betreffende de opmaak van een gemeentelijk leegstandsregister
● besluit van de gemeenteraad van 15 december 2022 betreffende het gemeentelijk reglement over de Belasting op leegstaande woningen en gebouwen- goedkeuring
● besluit van de gemeenteraad van 25 september 2025 tot goedkeuring van het subsidiedossier voor het intergemeentelijk samenwerkingsverband ‘Woonfocus 2.0’ voor de projectperiode 2026-2031, waarbij Stebo vzw opgenomen werd als projectuitvoerder
● besluit van de gemeenteraad van 18 december 2025 over de goedkeuring van het reglement leegstand
Feiten en context
Het voorstel is om het nieuwe belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen vast te stellen met ingang vanaf 1 januari 2026. Dit nieuwe belastingreglement behelst een aantal wijzigingen betreffende de vrijstellingen en de actualisering en jaarlijkse indexatie van de tarieven.
De gemeente voert een actief beleid om langdurige leegstand tegen te gaan en eigenaars aan te zetten tot het oplossen van leegstand. Hiervoor werd een gemeentelijk leegstandsregister opgesteld, conform de Vlaamse Codex Wonen, waarin leegstaande woningen en gebouwen worden geregistreerd en beheerd. Dit instrument is essentieel om een betaalbaar en kwalitatief woningaanbod op ons grondgebied te behouden.
Het huidige belastingreglement voorziet in een aantal vrijstellingen. Uit evaluatie blijkt dat deze ruime vrijstellingen de doelstelling van het reglement ondermijnen. Eigenaars maken onvoldoende werk van het effectief terug in gebruik nemen van leegstaande panden, waardoor de leegstand op ons grondgebied niet afneemt zoals beoogd.
Argumentatie
Langdurige leegstand van woningen en gebouwen in de gemeente moet voorkomen en bestreden worden.
Het is wenselijk dat op het grondgebied van de gemeente beschikbare woningen- en
gebouwen optimaal benut worden.
Om het reglement beter af te stemmen op de beleidsdoelstellingen, wordt voorgesteld om:
● bepaalde vrijstellingen te schrappen of te beperken.
● de tarieven te actualiseren en te indexeren zodat het reglement in verhouding blijft tot de economische realiteit en beleidsdoelstelling.
De vrijstellingen die zijn opgenomen in dit reglement sluiten het beste aan bij de noden en het beleid van de gemeente.
Een gezond financieel beleid rechtvaardigt dat diverse belastingen worden geheven waarbij een rechtmatige verdeling van de belastingdruk wordt nageleefd.
Financiële gevolgen
De ontvangst is voorzien in het meerjarenplan 2026-2031.
BESLUIT
eenparig aangenomen.
Artikel 1:
Belasting op leegstaande woningen en gebouwen
§ 1. Er wordt met ingang vanaf 1 januari 2026 voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031 ten behoeve van de gemeente Heusden-Zolder een jaarlijkse gemeentebelasting gevestigd op de woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.
Voor het aanslagjaar 2025, voor zover er nog een inkohiering zou moeten gebeuren voor 30 juni2026, blijven de bepalingen van het belastingreglement vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2022 gelden.
§ 2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister, dit wil zeggen 12 maanden na datum van de administratieve akte.
Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de belasting van het aanslagjaar verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt.
§ 3. Woningen, gebouwen en kamers die reeds eerder werden opgenomen in hetleegstandsregister, blijven opgenomen in het register met hun oorspronkelijke opnamedatum.Vrijstellingen die reeds eerder werden toegekend volgens de bepalingen van vorige reglement(en), blijven behouden met dezelfde duur en/of einddatum. Na afloop van deze vrijstelling gelden debepalingenvan dit reglement.
Artikel 2:
Begripsomschrijving
In dit reglement wordt verstaan onder:
De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan uitgereikte omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.
Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na sloping van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
1° hetzij de woonfunctie die blijkt uit een omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning die voor die woning is uitgereikt. Bij een woning waarvoor er geen vergunning of melding is, of waarvan de functie niet duidelijk blijkt uit een vergunning of melding, wordt de functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van de woning dat voorafging aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden;
2° hetzij elke andere bij gemeentelijke verordening omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.
Zakelijk gerechtigde: de houder van één van de volgende zakelijke rechten:
Artikel 3:
Belastingplichtige
§ 1. De belasting is verschuldigd door de zakelijk gerechtigde van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning op de verjaardag van de opnamedatum. Ingeval er een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik bestaat, is de belasting verschuldigd door de houder van dat zakelijk recht van opstal, van erfpacht of van vruchtgebruik op het ogenblik dat de belasting van het aanslagjaar verschuldigd wordt.
§ 2. Indien er meerdere zakelijk gerechtigden zijn, zijn zij allen hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de totale belastingschuld.
§ 3. In geval van overdracht van het zakelijk recht moet de overdrager van het zakelijk recht de verkrijger ervan uiterlijk op het ogenblik van de overdracht via een aangetekend schrijven en/of tegen ontvangstbewijs in kennis stellen van de opname van het gebouw of de woning in de inventaris.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht als belastingplichtige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.
Degene die het zakelijk recht overdraagt is tevens verplicht om binnen de maand na het verlijden van de notariële akte, per aangetekend schrijven aan de administratie een kopie van de notariële akte over te maken. Deze bevat minstens de volgende gegevens:
● naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel
● datum van de akte, naam en standplaats van de notaris
● nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht als belastingplichtige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.
Artikel 4:
Tarief van de belasting
De basisbedragen bedragen:
Voor het eerste jaar na opname in het leegstandsregister:
Vanaf het tweede jaar na opname in het leegstandsregister:
De basisbedragen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumptieprijsindex.
De eerste indexering vindt plaats op 1 januari 2027 en vervolgens op 1 januari van elk daaropvolgend jaar.
Het nieuwe belastingbedrag wordt berekend volgens onderstaande formule :
Nieuw belastingbedrag = basisbedrag x nieuwe index
basisindex
De nieuwe index is het indexcijfer van de maand oktober voorafgaande aan de aanpassing.
De basisindex is het indexcijfer van de maand oktober van het jaar 2025.
Hiervoor wordt de consumptieprijsindex met betrekking tot het jaar 2013 als basisjaar (=100) als referentie gebruikt. De geïndexeerde belastingbedragen worden afgerond op het dichtsbijzijnde gehele getal. Dit afgeronde gehele getal wordt als basis gebruikt bij de volgende indexatie.
Vrijstellingen schorten de termijn niet op. De vrijstelling van de belasting heeft geen impact op de opname van het gebouw of de woning in het register: de anciënniteit van opname in het register blijft doorlopen tijdens de periode van vrijstelling, wat betekent dat wanneer de reden tot vrijstelling kom weg te vallen, de belasting zal berekend worden op basis van de begindatum van opname in het register.
De belasting is ondeelbaar verschuldigd per opnamejaar.
Het aantal termijnen van twaalf maanden dat een gebouw of woning in het leegstandsregister staat, wordt opnieuw vanaf nul berekend bij overdracht van het zakelijk recht betreffende het gebouw of de woning.
Artikel 5:
Vrijstellingen
§ 1. De zakelijk gerechtigde kan beroep doen op de hieronder in § 2 en § 3 vermelde vrijstellingen. Indien hij van een bepaalde vrijstelling gebruik wenst te maken moet hij zelf de nodige bewijsstukken voorleggen aan de administratie. Deze vrijstellingen moeten elk aanslagjaar opnieuw voor de verjaardag van de opnamedatum worden aangevraagd.
Een vrijstelling wordt toegekend voor één aanslagjaar. Als een belastingplichtige zich volgens de hiernavolgende bepalingen gedurende meerdere jaren op dezelfde vrijstellingsgrond kan beroepen, dient de belastingplichtige jaarlijks een nieuwe vraag tot vrijstelling in te dienen voor de verjaardag van de opnamedatum in het gemeentelijk leegstandsregister.
Bij elke aanvraag zal de administratie op dat ogenblik beoordelen of aan de voorwaarden van de vrijstelling is voldaan. De belastingplichtige wordt schriftelijk in kennis gesteld of hij al dan niet recht heeft op de gevraagde vrijstelling.
§ 2. Deze personen/organisaties zijn vrijgesteld van de leegstandsbelasting:
1° De zakelijke gerechtigde van de woning die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of in een zorgwoning, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling, of elders inwoont in het kader van een zorgsituatie. Een attest van verblijf in de ouderenvoorziening of instelling, een melding van zorgwoning of ingeschreven zijn als bewoner van een zorgwoning of een attest van de huisdokter moet worden voorgelegd. Deze vrijstelling loopt totdat deze situatie zich opheft.
2° De zakelijke gerechtigde van de woning of het gebouw waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing. Deze vrijstelling geldt tot zolang de situatie zich opheft. Een afschrift van de gerechtelijke beslissing moet worden voorgelegd.
3° De belastingplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van de woning of het gebouw met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor de eerstvolgende heffing die verschuldigd wordt na het verkrijgen van het zakelijk recht. Dit bewijs moet geleverd worden door de belastingplichtige door het voorleggen van een attest van de notaris waaruit blijkt vanaf welke datum de belastingplichtige eigenaar is geworden of door het voorleggen van een notarisakte.
Deze vrijstelling geldt niet voor overdrachten aan:
● vennootschappen waarin de vroegere houder van het zakelijk recht participeert, rechtstreeks of onrechtstreeks, voor meer dan 10% van het aandeelhouderschap
§ 3. Een vrijstelling wordt verleend als:
1° het gebouw of de woning gerenoveerd wordt. Er kunnen twee gevallen van renovatie onderscheiden worden:
● wanneer het gaat over handelingen die om een omgevingsvergunning vragen: er kan een niet vervallen omgevingsvergunning worden voorgelegd, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een maximum termijn van drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de omgevingsvergunning én dat deze vrijstelling maar één keer aan dezelfde houder van het zakelijk recht kan worden toegekend.
● wanneer het gaat over handelingen die geen omgevingsvergunning vragen: er kan een renovatienota worden voorgelegd met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een maximum termijn van drie jaar volgend op de goedkeuring van de renovatienota door de administratie en dat deze vrijstelling maar één keer aan dezelfde houder van het zakelijk recht kan worden toegekend.
Slechts 1 van bovenstaande vrijstellingen kan worden toegekend binnen een periode van 10 jaar.
2° de woning die gebruikt wordt voor een aan het wonen aanverwante functie, waarbij er geen structurele wijzigingen gebeurd zijn aan de woning met het oog op deze functie.
Volgende functies komen voor deze vrijstelling in aanmerking:
● een functie die wordt erkend door een van overheidswege vastgelegde toezichthouder. Deze toezichthouder houdt ook toezicht op de kwaliteit van deze functie
● een zorgverlenende functie
● een vrij beroep
Het louter hebben van een inschrijving in Kruispuntbank Ondernemingen geeft geen recht op deze vrijstelling. Deze vrijstelling is niet van toepassing voor woningen of gebouwen die aangemeld zijn als toeristisch logies.
Na stopzetting van dit gebruik kan de woning terug bewoond of verhuurd worden zonder het uitvoeren van structurele ingrepen. Deze vrijstelling wordt toegekend voor de periode van één jaar en kan jaarlijks hernieuwd worden zolang de woning in gebruik is voor deze functie.
3° het gebouw of de woning gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid voorlopig of definitief goedgekeurd onteigeningsplan. De periode van vrijstelling duurt tot maximum twee jaar nadat het onteigeningsplan ongedaan gemaakt wordt of tot de onteigening effectief wordt.
4° het gebouw of de woning beschermd is als monument, stads- of dorpsgezicht krachtens het decreet van 3 maart 1976, of opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De periode van vrijstelling geldt voor een periode van maximum drie jaar en vangt aan op datum van de aanvraag van de vrijstelling.
5° het gebouw of de woning vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van maximum drie jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging.
6° het gebouw of de woning onmogelijk effectief gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure of omwille van een andere soortgelijke procedure, bijvoorbeeld bij de afhandeling van een verzekeringsonderzoek of geschil. De vrijstelling gaat in:
● vanaf het begin van de onmogelijkheid tot effectief gebruik tot maximum twee jaar na het einde van de onmogelijkheid indien de zaak start na registratie in het leegstandsregister
● twee jaar vanaf de opnamedatum indien de procedure gestart is voor de registratie.
De nodige bewijsstukken van de gerechtelijke procedure moeten hierbij voorgelegd worden en de belastingplichtige moet spontaan de administratie op de hoogte houden over het verloop van de procedure. Gerechtelijke procedures in het kader van huurgeschillen of geschillen waarvoor de bevoegde rechtbank geen verzegeling van de woning en/of gebouw heeft uitgesproken, geven geen aanleiding tot het verlenen van een vrijstelling van de belasting.
7° het gebouw of de woning het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 3.30 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021
8° de houder(s) van het zakelijk recht kunnen aantonen dat de leegstand het gevolg is van een beleidsmatig strategisch project.
9° wanneer de leegstand het gevolg is van overmacht, dit wil zeggen te wijten is aan redenen buiten de wil van de zakelijk gerechtigde van wie redelijkerwijze niet kan verwacht worden dat hij een einde stelt aan de leegstand.
Enkel bovenstaande vrijstellingen geven recht op vrijstelling
§ 4. De bezwaarinstantie onderzoekt de aanvraag voor vrijstelling. Het onderzoek gebeurt op stukken als de feiten vatbaar zijn voor een directe, eenvoudige vaststelling. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een feitenonderzoek uitgevoerd door de met opsporing van leegstaande woningen en gebouwen belaste personeelsleden.
§ 5. De bezwaarinstantie doet uitspraak over het verzoek tot vrijstelling en betekent zijn beslissing met een beveiligde zending aan de indiener ervan, binnen een termijn van negentig dagen, die ingaat de dag na de betekening van de aanvraag. Indien de aanvraag wordt ingewilligd, wordt de startdatum en de eventuele einddatum of termijn van de vrijstelling vermeld in dit schrijven.
Als de kennisgeving vermeld in het eerste lid niet is gebeurd binnen de voorziene termijn, wordt de aanvraag tot vrijstelling geacht te zijn ingewilligd.
Artikel 6:
De belasting wordt ingevorderd door middel van een kohier. Het kohier wordt vastgesteld en uitvoerbaar verklaard door het college van burgemeester en schepenen.
Artikel 7:
De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet.
Artikel 8:
De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen overeenkomstig de bepalingen van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
Het bezwaarschrift moet schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn.
Het bezwaar moet worden ingediend, op straffe van verval, binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet of vanaf de kennisgeving van de aanslag.
Artikel 9:
Het belastingreglement wordt overeenkomstig artikel 286, 287 en 288 van het decreet over het lokaal bestuur afgekondigd en bekendgemaakt.
Dit reglement wordt door de burgemeester bekendgemaakt op de gemeentelijke website, met vermelding van zowel de datum waarop het werd aangenomen als de datum waarop het op de webtoepassing bekendgemaakt werd.
De toezichthoudende overheid wordt, overeenkomstig artikel 330 van het decreet over het lokaal bestuur, op de hoogte gebracht van de bekendmaking van het reglement op de webtoepassing van de gemeente.
Register der bekendmakingen
Deze webpagina vormt het openbare register van gemeentelijke reglementen en verordeningen, in overeenstemming met het besluit van de Vlaamse regering van 28 april 2023 betreffende de bekendmakingen en raadpleegbaarheid van besluiten en documenten van het lokale bestuur met betrekking tot de manier waarop ze moeten worden bijgehouden.
Wanneer een publicatie wordt uitgevoerd, zal er een expliciete "bundel" van het document worden opgeslagen. Op dat moment is het document inhoudelijk niet meer aanpasbaar door de gebruiker.
Deze "bundel" bestaat uit:
De inhoud van de publicatie op het moment dat deze werd uitgevoerd.
Een unieke identificatie van de gebruiker die de actie heeft uitgevoerd.
De tijdstempel waarop de actie heeft plaatsgevonden.
Al deze gegevens staan in een aparte publicatie omgeving die beveiligd en toegankelijk is voor een beperkt aantal personen.