MOTIVERING Juridische gronden ● decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40 en 41, deze artikels handelen over de bevoegdheden van de gemeenteraad. ● decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening. ● Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009 zoals gewijzigd en uitvoeringsbesluiten ● decreet betreffende de omgevingsvergunning, artikel 31, dit artikel herneemt de welbekende regeling van de tussenkomst van de gemeenteraad over de zaak van de wegen. ● decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. ● Omgevingsvergunningsbesluit, artikel 47, dit artikel handelt over de beslissingsbevoegdheid van de gemeenteraad inzake wegenwerken en stelt dat de gemeenteraad daarbij kennis neemt van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Aanleiding, feiten en context Op 31 maart 2023 werd een omgevingsvergunning ingediend voor het verkavelen van 12 percelen in 22 loten voor halfopen bebouwing, 1 lot voor open bebouwing, 15 geschakelde woningen, een lot voor een gemeenschappelijke carport, 7 loten voor parkeren in open lucht, ontbossen, aanleggen van wegenis en het wijzigen van een buurtweg/gemeenteweg (OMV_2023040581 – 2023/007). De omgevingsvergunning werd aangevraagd door Immafra, Begonialaan 21 in Heusden-Zolder. De voorliggende aanvraag beoogt de realisatie van een inbreidingsproject tussen De Panestraat - H. Hartlaan - Pastoor Swinnenstraat en Ubbelstraat door de realisatie van nieuwe wegenis. Het rooilijnplan “De Panestraat”, opgemaakt op 30 maart 2023 door HOSBUR bvba, Dietsestraat 175, 3270 Scherpenheuvel, is opgesteld in het kader van de hogervermelde omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden. Hieruit blijkt duidelijk de toekomstige rooilijn van de gemeenteweg. De aanvraag heeft betrekking op de percelen kadastraal gekend als 3de afdeling, sectie F 801E, 799V, 803S, 825A, 830E, 829B, 823D, 824S, 824P, 824R, 802C en 824N. Het rooilijnplan voorziet een inname van 43a 31ca (aangeduid in het geel als lot 49 en 50) van een deel van de percelen 3de afdeling, sectie F 799V, 801E, 802C, 803S, 829B, 824R, 823D, 824P, 824N en 825A. Doorheen het gebied loopt een gemeenteweg uit de Atlas van de Buurtwegen nl. Chemin nr. 145 uit de Atlas van de Buurtwegen van Zolder. Deze buurtweg blijft in het ontwerp van verkaveling behouden maar wordt in het centrale deel van de verkaveling gewijzigd. Er wordt voorgesteld om de grenzen van het openbaar domein vast te stellen en de buurtweg gedeeltelijk te wijzigen. Het college van burgemeester en schepenen stelt voor om te beraadslagen over voorliggende zaak van de wegen. Het Omgevingsvergunningsbesluit bepaalt in artikel 47 dat de gemeenteraad zich enkel uitspreekt over de zaak van de wegen, dus niet over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad bespreekt – volgens ditzelfde artikel - enkel de bezwaren die handelen over de zaak van de wegen, niet de andere bezwaarschriften. Openbaar onderzoek Overeenkomstig de criteria van artikels 11 tot en met 14 van het besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden. Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 mei 2023 tot 9 juni 2023. Het openbaar onderzoek van het rooilijnplan werd geïntegreerd in het openbaar onderzoek van de omgevingsvergunning. De verschillende door de wet voorgeschreven formaliteiten zijn vervuld. Tijdens het openbaar onderzoek werd er 7 bezwaarschriften ingediend. Bespreking van de ingediende bezwaren Bezwaar 1 Datum: 26 mei 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. Het bezwaarindiener oordeelt dat het bestaande bouwlot in waarde vermindert o.a. doordat de nieuwe weg zich situeert langs dit bestaande bouwlot. Bij de goedkeuring van de verkaveling 1967/228/187/137 waarvan het bouwlot van de bezwaarindiener deel uitmaakt, werd een grondafstand voorzien die moest dienen om de toekomstige ontsluiting van het achterliggende gebied te garanderen. De ontsluiting was reeds op de locatie voorzien zoals in het voorliggende ontwerp is opgenomen. Bij de aankoop van het bouwlot was de eigenaar bijgevolg op de hoogte van de toekomstige weg. Bij de goedkeuring van het BPA Boekt uit 2004 werd de ontsluiting ter hoogte van De Panestraat van het achterliggende gebied niet gewijzigd. Het voorliggende bezwaar wordt bijgevolg voor het deel m.b.t. de zaak der wegen niet weerhouden. Bezwaar 2 Datum: 26 mei 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. Het bezwaarindiener oordeelt dat het bestaande bouwlot in waarde vermindert o.a. doordat de nieuwe weg zich situeert langs dit bestaande bouwlot. Bij de goedkeuring van de verkaveling 1967/228/187/137 waarvan het bouwlot van de bezwaarindiener deel uitmaakt, werd een grondafstand voorzien die moest dienen om de toekomstige ontsluiting van het achterliggende gebied te garanderen. De ontsluiting was reeds op de locatie voorzien zoals in het voorliggende ontwerp is opgenomen. Bij de aankoop van het bouwlot was de eigenaar bijgevolg op de hoogte van de toekomstige weg. Bij de goedkeuring van het BPA Boekt uit 2004 werd de ontsluiting ter hoogte van De Panestraat van het achterliggende gebied niet gewijzigd. Het voorliggende bezwaar wordt bijgevolg voor het deel m.b.t. de zaak der wegen niet weerhouden. Bezwaar 3 Datum: 31 mei 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. De bezwaarindiener is van oordeel dat de bestaande buurtweg herlegd dient te worden. Op zich is dit voor de bezwaarindiener niet echt een probleem, maar wel dat de buurtweg nu verkocht wordt aan toekomstige eigenaars van loten 1 en 14. Er zou in verkoopscontract wel gesteld worden dat de buurtweg toegankelijk moet blijven, maar zeker voor lot 14 is dat vrijwel onmogelijk omdat de buurtweg 1/3 van het perceel beslaat en vlak naast het huis loopt. Dit plan is dus niet realistisch en gaat zeker nog voor heel wat problemen zorgen vermits de eigenaars die toegang niet zullen verlenen. Voorstel is daarom om de buurtweg als weg te laten bestaan, dus niet te verkopen. Lot 14 is dan te smal, dus dat lot samenvoegen met lot dat ernaast ligt en als open bebouwing verkopen. Dit bezwaarschrift wordt als volgt beoordeeld. De buurtweg is nu reeds aanwezig op private eigendom. Juridisch gezien dient een buurtweg steeds open te blijven. De buurtweg wordt niet herlegd, maar centraal wordt de buurtweg gewijzigd/verbreed. Het feit dat specifiek voor lot 14 de ligging van de buurtweg en het feit dat lot 14 vrij smal is, waaroor de linkergevel van de toekomstige kavel zich tot tegen de buurtweg zal bevinden, is noch voor de toekomstige bewoners noch voor de gebruikers van de buurtweg gebruiksvriendelijk en leefbaar. Voor lot 14 wordt het argument van de bezwaarindiener gevolgd. Wat lot 1 betreft ligt de buurtweg eerder in de voortuin en wordt de woning op ruimere afstand van de buurtweg ingeplant. De privacy en leefbaarheid van het bouwlot wordt niet geschaad. Ook de gebruikers van de buurtweg ondervinden geen hinder bij het gebruik van de buurtweg. Bezwaar 4 Datum: 3 juni 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. De bezwaarindiener wenst een bijkomende ontsluiting voor de voorliggende verkaveling zodat niet al het gemotoriseerd verkeer langs zijn woning komt. Dit element uit het bezwaarschrift wordt door de raad als volgt beoordeeld. Er wordt maximaal ingezet op trage verbindingen en vlotte verbindingen voor de zwakke weggebruiker. Op alle bestuursniveaus is aandacht voor de zwakke weggebruiker een actiepunt. Indien er een bijkomende verbinding voor gemotoriseerd verkeer zou voorzien worden richting de Pastoor Swinnenstraat zou er juist extra gemotoriseerd verkeer gebruik maken van de nieuwe verbinding. Gezien de nabijheid van de school wenst het gemeentebestuur de omgeving zo autoluw mogelijk houden en wenst men te zorgen voor een veilige ontsluiting te voet of met de fiets. Op deze manier zullen ook meer kinderen met de fiets naar school kunnen gaan. De bezwaarindiener is eveneens van oordeel dat de ligging van de parkeerplaatsen naast zijn woning extra hinder met zich mee zal brengen. Het bezwaar wordt door de raad als volgt beoordeeld. De parkeerplaatsen zorgen er voor de wegbaan zich op 3m van de eigendomsgrens bevindt. Tussen het parkeervak en de eigendomsgrens is er 1m afstand. Hierdoor is er voldoende ruimte om een compacte gesloten haag te voorzien tussen de parkeerplaatsen en de eigendomsgrens. Er kan daarom gedeeltelijk tegemoet gekomen worden aan het bezwaar. De bezwaarindiener verwijst in zijn bezwaar nog naar hagen die voorzien worden op andere locaties, maar die worden voorzien binnen de bouwkavel. Bezwaar 5 Datum: 8 juni 2023 Het bezwaarschrift handelt slecht beperkt over de zaak van de wegen. De raad neemt een standpunt in. De bezwaarindiener is van oordeel dat het pleintje met gazon veel te klein is. Dit element uit het bezwaarschrift wordt als volgt beoordeeld. Het openbaar domein binnen de verkaveling bedraagt 43a 31ca. Ca. 28% van de verkaveling zal gevoegd worden bij het openbaar domein. Deze wordt maximaal groen ingericht. De zone voor wegenis op het BPA ligt vast. Hier kan juridisch niet van afgeweken worden. Deze zone voor wegenis, noodzakelijk voor de ontsluiting van de verkaveling wordt zo min mogelijk verhard. Naast de zone wegenis aangeduid op het BPA wordt een bijkomende groenzone/park voorzien. De groenzone bestaat slechts voor een beperkt gedeelte uit gazon. Het grootste deel bestaat uit een bloemenweide. Daarnaast worden er bomen behouden en worden er nieuwe bomen in deze zone aangeplant. Bezwaar 6 Datum: 9 juni 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. De bezwaarindiener is van oordeel dat er te weinig groen aanwezig is binnen de verkaveling. Dit element uit het bezwaarschrift wordt als volgt beoordeeld. Het openbaar domein binnen de verkaveling bedraagt 43a 31ca. Ca. 28% van de verkaveling zal gevoegd worden bij het openbaar domein. Deze wordt maximaal groen ingericht. De zone voor wegenis op het BPA ligt vast. Hier kan juridisch niet van afgeweken worden. Deze zone voor wegenis, noodzakelijk voor de ontsluiting van de verkaveling wordt zo min mogelijk verhard. Naast de zone wegenis aangeduid op het BPA wordt een bijkomende groenzone/park voorzien. In de groenzone wordt enkel een padje als verharding voorzien dat toegang geeft tot de woningen. Het grootste deel bestaat uit een bloemenweide. Daarnaast worden er een aantal bomen behouden en worden er nieuwe bomen in deze zone aangeplant. De bezwaarindiener stelt vast dat op het plan INFRA de toegangspaadjes naar de achterliggende tuinzones niet zijn ingetekend. Dit klopt ook. Het plan INFRA beperkt zich tot het openbaar domein. De bezwaarindiener is van oordeel dat er een 'downsizing' van de bestaande buurtweg gebeurt. De buurtweg wordt volgens de bezwaarindiener gebruikt door de buurt om er te wandelen (verkoeling zoeken, ontspannen, ...). De bezwaarindiener stelt dat de buurtweg niet meer zal lopen door groen, verhard en verbreed wordt. Voor een deel van de buurtweg zal de deze opgenomen in de zone waar ook fietsers en auto's gebruik van maken. De bezwaarindiener oordeelt dat de aanpassing van deze buurtweg is in tegenspraak met de artikelen 3 en 4 van het Decreet Gemeentewegen. De bezwaarindiener stelt voor om de buurtweg een eigen bedding te geven in de berm. Dit bezwaar wordt als volgt beoordeeld. In het noordelijk en zuidelijk gedeelte van de verkaveling blijft de buurtweg een smalle en onverharde doorsteek. In het centrale deel van de verkaveling wordt de buurtweg verbreed en wordt deze opgenomen in een zone voor gemengd verkeer. Gezien het hier een doodlopende straat voor gemotoriseerd verkeer gaat met enkel bestemmingsverkeer zorgt het gebruik van de weg als trage verbinding op deze locatie voor geen conflicten. Op deze manier kan de verharding ook beperkt worden met een positief effect op de infiltratie. Daarnaast wordt met de bestaande verkaveling de buurtweg opgewaardeerd voor mensen met een eerder beperkte mobiliteit. Daarnaast wordt er meer naar het oosten een bijkomende trage verbinding voorzien vanuit de parkzone naar het noorden. De bezwaarindiener is van oordeel dat de parkzone zoals aangeduid op de plannen geen park is door de beperkte afmetingen. De bezwaarindiener stelt eveneens dat uit de plannen niet kan afgeleid worden welke bomen binnen o.a. het toekomstige openbaar domein bewaard zullen blijven. Tevens worden er geen struiken voorzien wat gewoonlijk in een park wel aanwezig is. Dit element uit het bezwaarschrift wordt als volgt beoordeeld. Naast de zone wegenis aangeduid op het BPA wordt een bijkomende groenzone/park voorzien. Het begrip 'park' kent binnen de wetgeving ruimtelijke ordening geen definitie. Op basis van het inrichtingsplan wordt het duidelijk op welke manier deze zone op een groene manier wordt ingericht. De naamgeving van deze zone heeft geen effect op de beoordeling van de voorliggende verkaveling. Wat betreft de aanduiding van de te behouden bomen kan de raad de bezwaarindiener volgen. Aan de ontwerper wordt gevraagd om duidelijk aan te geven welke bomen er bewaard dienen te worden. Er zullen minimale maatregelen opgenomen worden om deze bomen te bewaren. De bezwaarindiener stelt dat ter hoogte van de bermen en de parkeerplaatsen de grond zal samengedrukt worden waardoor het water minder goed/niet meer kan infiltreren. Dit element uit het bezwaar wordt als volgt beoordeeld. Mogelijk wordt inderdaad de doorlaatbaarheid ter hoogte van deze plaatsen beperkt. De bermen en parkeerplaatsen wateren af naar de wadi's. Hier blijft de bodem heel doorlaatbaar en kan volgens de berekeningen al het hemelwater infiltreren. Daarnaast wordt er gewerkt met kleinschalige waterpasserende materialen. De bezwaarindiener is van oordeel dat er te weinig aandacht is voor nieuwe bomen en nieuw ander groen. Er wordt gesteld dat er te weinig bomen aanwezig zijn. Dit element wordt als volgt beoordeeld. Samen met de klimaatdeskundige en de groenambtenaar werd er gekozen voor enkele bomen die voldoende ruimte krijgen en kunnen uitgroeien tot volwaardige monumentale bomen. Indien er gekozen wordt voor laanbomen dienen deze op termijn vervangen te worden omdat de hinder naar de woningen te groot wordt. Er is in deze verkaveling bewust gekozen voor kwaliteit boven kwantiteit. Daarnaast wordt het openbaar domein maximaal groen ingericht door de rijweg smal te houden en de verhardingen in de groenzone te beperken tot toegangspaden. Bezwaar 7 Datum: 9 juni 2023 Het bezwaarschrift handelt gedeeltelijk over de zaak van de wegen. De raad neemt bijgevolg een standpunt in. De buurtweg nr. 145 is een nog bestaand en gebruikte buurtweg. Deze buurtweg is in de verkaveling voorzien om te behouden. Maar zal oa. behouden blijven a.d.h.v een erfdienstbaarheid op de loten 1 en 14. Hierdoor bestaat bij de bezwaarindiener toch de schrik naar het verlies van het openbaar karakter. Dit is een last voor de toekomstige eigenaars van de loten 1 en 14 en bezorgt een extra last voor de gemeente omdat zij bevoegd zijn de toegankelijkheid te garanderen terwijl dit niet effectief hun grond is. De bezwaarindiener stelt voor om de buurtweg in het noordelijke gedeelte te verleggen naar de zone achter de garageboxen; het effectief traject dat momenteel gebruikt wordt. De bezwaarindiener heeft vooral bedenkingen bij de kwaliteit van de buurtweg over lot 14 naar gebruik toe. Voor lot 1 stelt de bezwaarindiener voor op de zate van de buurtweg hier te betrekken bij het openbaar domein. Dit element uit het bezwaarschrift wordt als volgt beoordeeld. De buurtweg is nu reeds aanwezig op private eigendom. Juridisch gezien dient een buurtweg steeds open te blijven. Het feit dat specifiek voor lot 14 de ligging van de buurtweg en het feit dat lot 14 vrij smal is, waaroor de linkergevel van de toekomstige kavel zich tot tegen de buurtweg zal bevinden, is noch voor de toekomstige bewoners noch voor de gebruikers van de buurtweg gebruiksvriendelijk en leefbaar. Het verleggen van de buurtweg naar de zone achter de garageboxen, in het kader van de stedenbouwkundige vergunningen voor het gebouw aan de Ubbelstraat, stuitte in het verleden reeds op protest van de eigenaar van deze garageboxen. Zij wensen niet dat hun perceel bezwaard wordt met een buurtweg. De raad stelt dan ook voor om de buurtweg ter hoogte van deze locatie niet te wijzigen. Wat lot 1 betreft, ligt de buurtweg eerder in de voortuin en wordt de woning op ruimere afstand van de buurtweg ingeplant. De privacy en leefbaarheid van het bouwlot wordt niet geschaad. Ook de gebruikers van de buurtweg ondervinden geen hinder bij het gebruik van de buurtweg. Verder naar de H. Hartlaan heeft de buurtweg ook nog een private zate. De gemeenteraad besluit de bezwaarindiener op dit vlak niet te volgen. De bezwaarindiener vraagt naar procedure toe het advies van de GECORO in te winnen conform het BPA. Het advies van de GECORO werd ingewonnen. De gemeenteraad wenst op basis van de ingediende bezwaren geen aanpassingen te doen aan het wegenisdossier. Adviezen Het advies van de provincie Limburg, dienst Water en Domeinen afgeleverd op 22 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime. Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: gezien de bodemgesteldheid (cfr. bodemkaart) hier uitermate geschikt is om het regenwater van de verharding te laten bezinken moet de lozing van hemelwater op de riolering minimaal zijn. Er moet ruimte voorzien worden om het regenwater te laten infiltreren. Dit kan door: ● een (eventueel gecompartimenteerd – o.w.v. het hoogteverschil) grachten- of greppelsysteem aan te leggen waar het hemelwater kan infiltreren, indien nodig met een overloop naar de riolering. Dit systeem moet bereikbaar zijn o.w.v. onderhoud. Het volume van de infiltratiegrachten moet gedimensioneerd worden op basis van een terugkeerperiode van de overloop van 20 jaar. Dit is te bepalen op basis van een uit te voeren infiltratieproef, waarbij ook de hoogste grondwaterstand moet worden bepaald. ● de wegenis in waterdoorlatende verharding én fundering aan te leggen. Indien men alsnog gebruik wil maken van slokkers kunnen deze niet lager gelegen zijn dan het wegdek zodat ze als overloop fungeren. ● infiltreren in verlaagde bermen (die voldoende breed moeten zijn) kan indien deze kunnen vrijgehouden worden van gebruik, bv. voor parking. Dit kan vermeden worden door het aanwenden van straatmeubilair. ● Indien i.p.v. of in combinatie met de bovenstaande maatregelen geopteerd wordt voor een collectieve infiltratievoorziening moet de dimensionering eveneens voldoen aan onderstaande tabel. Indien gebruik gemaakt wordt van infiltratiebuizen moet de uit te voeren infiltratieproef op diepte gebeuren, waarbij wordt aangetoond dat zowel de infiltratiecapaciteit als de grondwaterstand zich hiertoe lenen. Als buffervolume wordt hierbij het volume van de buizen zelf gerekend, dus zonder de grindkoffer. Op infiltratiebuizen kan geen leegloopleiding met spindelafsluiter voorzien worden. Aan deze voorwaarde is voldaan. Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen van 12 percelen in 22 loten voor HOB, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning: De wegenis mag niet afwateren naar goten en slokkers, en moet integraal oppervlakkig afwateren naar de wadi’s. Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig. Het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos afgeleverd op 2 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: Het initieel ingediende boscompensatievoorstel werd aangepast door het Agentschap. De aanvrager is hiermee akkoord gegaan op 31 mei 2023. Centraal binnen de verkaveling wordt een ruime publieke groenzone voorzien. Binnen deze groenzone wordt een natuurlijke inrichting beoogd, waarbij zoveel mogelijk hoogwaardige bomen behouden blijven. De ontbossing is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften. Het bos heeft ecologische en/of landschappelijke waarde. Het Agentschap voor Natuur en Bos verleent een gunstig advies mits naleving van de volgende voorwaarden: ● Bij het uitvoeren van werken dient er voldoende afstand bewaard te worden tot de kronen van de te behouden bomen/bos (min. 5 m), er mogen geen materialen onder de kronen gestapeld worden en de bodem onder de kronen mag niet opgehoogd noch verdicht worden; ● De ontbossing dient te gebeuren buiten de broedperiode (broedperiode = april tot einde juni). ● Er mag geen overtreding gebeuren op het Besluit van de Vlaamse Regering met betrekking tot soortenbescherming en soortenbeheer. Dit betekent dat er dient nagegaan te worden, alvorens de afbraakwerken beginnen, of er beschermde soorten (zoals vleermuizen, zwaluwen, …) of indicaties ervan (zoals resten van nesten, uitwerpselen,…) in of aan de gebouwen aanwezig zijn. Indien er een vermoeden bestaat van aanwezigheid van soorten dient contact opgenomen te worden met ANB. Het aangepaste en goedgekeurde boscompensatievoorstel met inbegrip van haar voorwaarde(n) op het gebied van compenserende maatregelen dient integraal deel uit te maken van de verkavelingsvergunning. ● De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met nummer: 23-207521. ● De te ontbossen oppervlakte bedraagt 13486 m². Voorziet de verkavelingsaanvraag een ontbossing dan zit in de verkavelingsvergunning de stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing vervat. 5919 m² is natuurlijk gegroeid bos jonger dan 22 jaar. ● De op het verkavelingsplan aangeduide niet-openbare beboste groene ruimtes over een oppervlakte van 906 m² worden integraal opgenomen in de verkavelingsvoorschriften. Deze beboste groene ruimtes moeten ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren. Bijkomende ontbossing in de op het verkavelingsplan aangeduide groene ruimtes is slechts mogelijk na het wijzigen van de verkavelingsvergunning. ● De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage, waarop ook de als bos te behouden zones zijn aangeduid. ● De bosbehoudsbijdrage van € 37508,61 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning betaald te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt. ● Vervreemding van de kavels is slechts toegelaten nadat men voldaan heeft aan de boscompensatieplicht. Een attest ter bewijs hiervan dient aan de verkoopakte van elk lot toegevoegd te worden. Het advies van Fluvius afgeleverd op 23 mei 2023, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk: - Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit - Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor kabeldistributie - Openbare Verlichting - Oprichting van een distributiecabine Op basis van de gegevens waarover wij beschikken valt uw project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mogen wij dan ook geen aansluitingen gas realiseren in dit project. Bijgevolg zullen wij ook geen gasdistributienet aanleggen binnen dit project. De perceelsgrenzen en rooilijnen moeten uitgezet zijn en de nieuwe wegenis moet verhard zijn. De voetpaden mogen nog niet zijn aangelegd. Voor dit project kunt u als initiatiefnemer zelf instaan voor het sleufwerk. Er dient minstens een vrije, openbare ruimte met een breedte van 1,50 m langs beide zijden van de straat op het openbaar domein tussen de 2 rooilijnen voorzien te worden waarin de leidingen en kabels aangelegd worden. Op het einde van een pijpenkop wordt eveneens een vrije openbare ruimte van 1,5 m voorzien. Zowel bovengronds als ondergronds (tot op een diepte van 1,5 m ten opzichte van het maaiveld) mogen zich geen hindernissen, o.a. fundering, bevinden in deze ruimte. Hieronder wordt tevens begrepen dat de ruimte vrij dient te zijn van bebouwing, bedekking (zoals asfalt, beton,…) of beplanting uitgezonderd gras. De vrije, openbare ruimte dient na de aanleg der nutsleidingen een openbaar karakter te behouden en vrij te blijven van alle constructies. Conform artikel 4.4 van het projectreglement heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone. Voor een vlotte afhandeling kan u de distributiecabine mee opnemen in de omgevingsvergunningaanvraag. Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. Deze grond zal door de initiatiefnemer kosteloos worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de toegang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd. Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius. De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door N.V. IMMAFRA werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het advies van De Watergroep afgeleverd op 8 mei 2023, is gunstig en als volgt gemotiveerd: Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden: ● een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel ● een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren. Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer. Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken. Vanaf een leiding van Ø 80mm is een druk- en capaciteitsmeting noodzakelijk. Er wordt slechts effectief gestart met de opmaak van een ontwerp ná uitvoering van de meting door De Watergroep. De kosten hiervoor vallen integraal ten laste van de initiatiefnemer. Het advies van PROXIMUS afgeleverd op 11 mei 2023, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: ● Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan. ● Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager. ● Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus. ● De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. ● Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen. TELENET heeft op 3 maart 2023 laten weten dat ze geen advies uitbrengen. De GECORO verleende op 28 juni 2023 een ongunstig advies. Functionele inpasbaarheid Het ontwerp past functioneel binnen de bestemming van het gewestplan en past eveneens binnen het BPA Boekt. Gezien het bestaande BPA is het aanvaardbaar maar het is jammer dat men gebonden is aan voorschriften die leiden tot zeer klassieke verkavelingen (Het BPA is ouder dan 15 jaar maar men kan niet afwijken van de bestemming wegenis en openbaar groen.) Mobiliteit Men voorziet binnen de projectzone een parkeernorm van 1,7 /per wooneenheid. Dit is aanvaardbaar. Het projectgebied wordt goed ontsloten. De GECORO maakt wel de bedenking dat er geen mobiliteitsstudie werd uitgevoerd waardoor het concrete effect van de mobiliteit op de omgeving niet geheel duidelijk is. Er is oog voor de zwakke weggebruiker en de doorwaarbaarheid van het gebied. Men creëert een bijkomende doorgang voor trage weggebruikers van oost naar west. Het project is een opportuniteit om de buurtweg op te waarderen. Voorliggende verkaveling is op dit vlak absoluut niet overtuigend. Zo komt o.a. de buurtweg nr. 145 in een smalle zijtuinstrook van 3 meter te liggen, tegen een halfopen woning. Daarnaast vraagt Fluvius in haar advies om op de andere hoek een HS cabine te plaatsen. Hierdoor ligt de buurtweg gedrongen tussen de cabine en de op te richten woning. Daarnaast wordt de trage verbinding richting Hoogveld ook deels belemmerd door de nieuwe inplanting van de cabine. Dit creëert een onveilige situatie voor trage weggebruikers, is weinig inpasbaar in de omgeving en levert een matige woonkwaliteit. Men zou dit kunnen oplossen door de bouwkavel, aangeduid als lot 14, op te geven. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid Gezien de centrale ligging en oppervlakte van het projectgebied in de kern van Boekt, is hier een meer kwalitatieve wooninbreiding gewenst. Het gekozen concept van wonen in of aan een park is goed, maar niet de uitwerking ervan met klassieke bouwkavels en veel snipper-groen. Het werken met meer vernieuwende bouwtypologieën is wenselijk, waarbij bv. woningen meer in elkaar worden geschoven en er aldus meer ruimte ontstaat voor aaneengesloten publiek groen en doorwaadbaarheid. Gezien aangrenzende bebouwing met 4 bouwlagen, is een meer harmonische overgang naar 2 bouwlagen gewenst en/of werken met een dakvolume of zadeldak. Men is niet uitgegaan van de kwaliteiten van het terrein, noch van de potenties van de plek. Gezien de ligging in de dorpskern is sterke verdichting aangewezen. Boekt heeft echter geen hoog voorzieningenniveau of hoge knooppuntwaarde. Het is dan ook 1 breed woonlint door de ligging in het strokengebied. In de Bouwmeesterscan wordt voor Boekt een krimpscenario voorzien. Het zou beter zijn om de footprint en verhardingen te beperken in functie van meer groen. Zo hebben vb. de woningen ten westen een zeer beperkte tuindiepte van 10 meter waar nog een terras en bijgebouw zal worden gerealiseerd. Men zou dit kunnen doen door volumes tegen elkaar te schuiven of toch iets hoger te gaan op een beperkte footprint. Het aantal wooneenheden mag hierbij wel niet verhogen. Visueel vormelijke elementen Wonen in het park is overroepen. Het gaat hier slechts om ca. 15a. Daarnaast zijn er vele gebouwen, autostaanplaatsen, verhardingen, afsluitingen en weinig groen. De verkaveling voorziet in totaal méér dan 1,5 km perceelsafsluitingen, die “woonhokken” van gemiddeld 2 are omsluiten. Dit is niet bevorderlijk voor de leefbaarheid. De perceelsafsluitingen dienen minstens uit levende hagen te bestaan. De intentie om groenelementen te behouden is goed, maar er wordt geen groeninventaris bijgebracht. Hierdoor kan onvoldoende geoordeeld over welke bomen, locatie, afmetingen... Dit maakt afdwingbaarheid en latere handhaving zeer moeilijk. De GECORO stelt zich vragen bij de aanduiding van de (te behouden) bomen en de waardevolle houtkant. Deze zijn niet gespecifieerd door een landmeter en de horizontale kroonprojectie ontbreekt. Dit maakt het moeilijk om een beoordeling te maken. Is het voorgestelde groenplan wel haalbaar? De horizontale kroonprojectie ontbreekt zowel op de plannen als in de voorschriften. Het dossier schiet wat dat betreft tekort. De te behouden bomen, waaronder de houtkant t.h.v. de achterste perceelsgrens van de loten 1 t.e.m. 8, moeten aangeduid worden op het verkavelingsplan, alsook de horizontale kroonprojectie ervan. Een BEA (Boomeffectenanalyse) voor de te bewaren bomen vooraf en de opmaak van een Boombeschermingsplan (voor tijdens de aanleg en nadien) zijn noodzakelijk. In de verkavelingsvoorschriften moet bovendien oog zijn voor de groenvoorzieningen op de privé kavels, vb. levende hagen, geen kunstgras, … . Men kan ook een andere beleving geven aan het straatbeeld door het realiseren van geveltuintjes of werken met maxima, vb. max. 40% van de voortuin mag worden verhard. Men zou ook een verplichte aanplant van een boom in de achtertuin kunnen opleggen. Cultuur historisch Op basis van het archeologisch bureauonderzoek wordt een aanvullend archeologisch landschappelijk bodemonderzoek gevraagd. Bodemreliëf Het reliëf blijft maximaal behouden. Hinderaspecten en gebruiksgenot Ter hoogte van lot 14 wordt een onoverzichtelijk hoekje gecreëerd. De buurtweg nr. 145 uit de Atlas der Buurtwegen van Zolder komt in een smalle zijtuinstrook van 3 meter te liggen, tegen een halfopen woning. Daarnaast vraagt Fluvius in haar advies om op de andere hoek ervan een HS cabine te plaatsen. Hierdoor ligt de buurtweg gedrongen tussen de cabine en de op te richten woning. Daarnaast wordt de trage verbinding richting Hoogveld ook deels belemmerd door de nieuwe inplanting van de cabine. Dit creëert een onveilige situatie voor trage weggebruikers, is weinig inpasbaar in de omgeving en levert een matige woonkwaliteit. Men zou dit kunnen oplossen door de bouwkavel, aangeduid als lot 14, op te geven. De GECORO stelt zich ook vragen bij het parkeren en inplanting van de hagen rond de wadi’s en de haalbaarheid ervan. Bij de ontwerpfase van de verkaveling werden interne teams betrokken: - Team Werkplaats - Team Leefomgeving|Groen - Team Leefomgeving|Mobiliteit - Team Leefomgeving|Wegenis&Riolering Behandeling van de adviezen De adviezen kunnen grotendeels bijgetreden worden. Het aanvaarden van deze adviezen geeft uitvoering aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het Decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019. De adviezen werden aan deze artikels getoetst. De elementen uit het advies van de GECORO die betrekking hebben op de zaak der wegenis zijn de volgende: - Het project is een opportuniteit om de buurtweg op te waarderen. Voorliggende verkaveling is op dit vlak absoluut niet overtuigend. Zo komt o.a. de buurtweg nr. 145 in een smalle zijtuinstrook van 3 meter te liggen, tegen een halfopen woning. Daarnaast vraagt Fluvius in haar advies om op de andere hoek een HS cabine te plaatsen. Hierdoor ligt de buurtweg gedrongen tussen de cabine en de op te richten woning. Daarnaast wordt de trage verbinding richting Hoogveld ook deels belemmerd door de nieuwe inplanting van de cabine. Dit creëert een onveilige situatie voor trage weggebruikers. - Wonen in het park is overroepen. Het gaat hier slechts om ca. 15a. De overige elementen uit het advies van de GECORO zullen behandeld worden door het schepencollege op het ogenblik dat er een beslissing wordt genomen in het kader van de omgevingsvergunning. De elementen uit het advies van de GECORO die betrekking hebben op de zaak der wegen worden als volgt beoordeeld. - Buurtweg nr. 145 loopt van Noord naar Zuid over het terrein. Deze buurtweg werd in het kader van een vroegere stedenbouwkundige vergunning Ubbelstraat 74 gewijzigd naar de meest westelijke zijde van de percelen kadastraal gekend als 3de afdeling sectie F 802E en 802S. Het klopt inderdaad dat door de inplanting van de hoogspanningscabine er hier een onoverzichtelijke punt ontstaat voor de mensen die de buurtweg gebruiken mede doordat er zich aan de oostzijde een gevel van een woning zal bevinden. Aan dit element uit het advies van de GECORO kan tegemoet gekomen worden door lot 14 en lot 15 samen te nemen en een ruimere zijtuinstrook te voorzien zodat er bij het gebruik van de buurtweg een beter uitzicht ontstaat en men de woning op de samengevoegde kavel meer kwaliteit kan bieden (geen gebruikers vlak langs de ramen van de woning). Daarnaast dient de aansluiting van de trage verbinding van de kerk naar de ontsluitingsweg van de verkaveling ruimer en overzichtelijker te worden ingericht. - De trage verbinding richting Hoogveld wordt ook deels belemmerd door de inplanting van de cabine. Deze trage verbinding achter de garages van de appartementsblok aan Hoogveld is geen officiële trage verbinding en loopt over privé-eigendom. - In het centrale deel van de verkaveling wordt de buurtweg verbreed en wordt deze opgenomen in een zone voor gemengd verkeer. Gezien het hier een doodlopende straat voor gemotoriseerd verkeer gaat met enkel bestemmingsverkeer zorgt het gebruik van de weg als trage verbinding op deze locatie voor geen conflicten. Op deze manier kan de verharding ook beperkt worden met een positief effect op de infiltratie. Daarnaast wordt met de bestaande verkaveling de buurtweg opgewaardeerd voor mensen met een eerder beperkte mobiliteit. Daarnaast wordt er meer naar het oosten een bijkomende trage verbinding voorzien vanuit de parkzone naar het noorden. - De GECORO stelt dat de 'parkzone' in de verkaveling slechts 15a groot is waardoor het begrip park overroepen is. Het openbaar domein binnen de verkaveling bedraagt 43a 31ca. Ca. 28% van de verkaveling zal gevoegd worden bij het openbaar domein. Deze wordt maximaal groen ingericht. De zone voor wegenis op het BPA ligt vast. Hier kan juridisch niet van afgeweken worden. Deze zone voor wegenis, noodzakelijk voor de ontsluiting van de verkaveling wordt zo min mogelijk verhard. Aan de noordzijde heeft de verharding (inclusief stoep) een breedte van 5m. In het Noord-Zuid gedeelte van de ontsluitingsweg heeft de verharding een breedte van 4,5m en wordt plaatselijk nog versmalt tot 3m. De overige zone binnen de zonering voor wegenis in het BPA wordt zo veel mogelijk groen ingericht. Naast de zone wegenis aangeduid op het BPA wordt een bijkomende groenzone/park voorzien. Het begrip 'park' kent binnen de wetgeving ruimtelijke ordening geen definitie. Op basis van het inrichtingsplan wordt het duidelijk op welke manier deze zone op een groene manier wordt ingericht. De naamgeving van deze zone heeft geen effect op de beoordeling van de voorliggende verkaveling. Argumentatie De aanvraag situeert zich in het bij koninklijk besluit van 3 april 1979 vastgestelde gewestplan Hasselt-Genk met bestemming woongebied. Het eigendom is gelegen in een zone voor residentiële bebouwing, zone voor privaat groen en een zone voor ontsluitingswegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg BPA Boekt goedgekeurd op 27 augustus 2004. Het gebied is eveneens gelegen in een projectzone. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA. Conform artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex kan de vergunningsverlenende overheid afwijken van de voorschriften van een BPA voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan. De percelen van de aanvraag zijn niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurde niet vervallen verkaveling. De voorliggende aanvraag beoogt de realisatie van een inbreidingsproject tussen De Panestraat - H. Hartlaan - Pastoor Swinnenstraat - Ubbelstraat door de realisatie van nieuwe wegenis. De verkaveling kent een hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vanaf De Panestraat, die eerst in westelijke en vervolgens in zuidelijke richting loopt en de woonkavels ontsluit. De betreffende woonkavels bieden ruimte aan ééngezinswoningen met een vrijstaande of gekoppelde typologie, en met parkeervoorzieningen op eigen kavel. Centraal binnen de woonontwikkeling wordt een ruime groenzone voorzien. Zowel aan noordelijke als zuidelijke zijde van deze groenzone worden een geschakelde typologie voorzien, in groepen van 3 tot 5 ééngezinswoningen. De betreffende woningen bevinden zich in een verkeersvrije omgeving, waarbij het parkeren op afstand wordt georganiseerd in collectieve parkeervelden (in open lucht of binnen een carport). Om te komen tot een kwalitatief openbaar domein, wordt er gewerkt met kleinschalige, waterdoorlatende materialen. Een keerpunt op het einde van de nieuwe insteek wordt voorzien. Het eindpunt van de nieuwe ontsluitingsinfrastructuur wordt bepaald door een verbrede zone conform de zone voor wegenis in het BPA. Deze verbrede zone gaat over in een trage verbinding richting H. Hartlaan. Van noord naar zuid doorheen de site wordt de historische buurtweg aangehouden. Deze voetweg verloopt deels als erfdienstbaarheid over 2 private kavels (lot 1 en 14), en wordt deels geïntegreerd binnen de ontsluitingsweg binnen de verkaveling. Bijkomend wordt ook de verbinding in de richting van het kerkplein tot stand gebracht door middel van een trage verbinding. De achtertuinen van de woningen met gegroepeerde bebouwing worden bereikbaar gemaakt via een informele padenstructuur, als erfdienstbaarheid over de betreffende kavels. Het openbaar domein wordt, voor die delen waar gemotoriseerd verkeer is toegestaan, volledig ingericht volgens de principes van een woonerf. Bovendien flankeren ruime groenbermen de straat, en zorgen ruime plantvakken voor bomen voor een groen karakter en een verkeersremmend effect. Om het verkeersluwe karakter van de integrale woonontwikkeling te garanderen, worden enkel woonfuncties binnen de verkaveling toegelaten. Het hemelwater wordt zo veel mogelijk opgevangen in wadi's gelegen langs de hoofdontsluiting. Aan de oost-west ontsluiting is er een voetpad aanwezig. Hierdoor wordt de veilige verbinding naar de school voor de trage weggebruiker versterkt. Verspreid over de verkaveling komen parkeerplaatsen voor. Het opstellen van het roolijnplan geeft uitvoering aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het decreet gemeentewegen van 1 september 2019. De voorgestelde maatregel houdt geen wijziging van de ontsluiting van aanpalende percelen in. Inzake verkeersveiligheid wordt met deze maatregel geen knelpunten inzake verkeersveiligheid opgelost, noch gecreëerd. Het wijzigen van rooilijnen als scheiding tussen openbaar domein en privaat domein, alsook de opname van het verworven deel garandeert het openbaar gebruik van de gemeenteweg. Het ontwerp van rooilijnplan brengt een wijziging van een gemeenteweg met zich mee nl. buurtweg chemin 145 uit de Atlas van de Buurtwegen van Zolder. De aanvraag voorziet in het behoud van de chemin nr. 145 ter hoogte van het noordelijke en zuidelijke gedeelte van de verkaveling. Centraal binnen de verkaveling wordt het tracé van de voetweg opgenomen binnen een ruimere zone met de ontsluitingsinfrastructuur. Verder naar het oosten wordt er een nieuwe trage verbinding voorzien vanuit de centrale groenzone naar de nieuwe insteekweg. Gezien bovenstaande argumentatie en de resultaten van het openbaar onderzoek, kan worden overgegaan tot definitieve goedkeuring van het rooilijnplan. Hierbij worden volgende lasten opgelegd aan de verkavelaar: ● De kosten - die voortvloeien uit de aanleg van de wegenis - inclusief alle mogelijke nutsvoorzieningen en openbare verlichting, zijn volledig ten laste van de aanvrager. De werken worden uitgevoerd in samenspraak met het gemeentelijke team Leefomgeving. Het bestek, inclusief raming, technische documentatie en plannen betreffende de infrastructuur worden gevoegd bij de beslissing tot goedkeuring. ● De verkavelaars dienen, ten overstaan van het gemeentebestuur van Heusden-Zolder, de nodige financiële waarborgen te stellen om deze werkzaamheden uit te voeren. Het bedrag omvat de uitrusting van de weg, alsook de kosten voor aanleg van alle nutsleidingen, en bedraagt 644 956 EUR (incl. BTW). Er zal worden overgegaan tot vrijstelling van de borgstelling na uitvoering van het project en na het bijbrengen van de bewijsstukken dat er werd voldaan aan alle financiële verplichtingen ten overstaan van derden die rechtstreeks betrokken zijn bij de uitvoering van het project. ● De voorlopige en definitieve oplevering van de infrastructuurwerken dienen aan de goedkeuring van het college van burgemeester en schepenen onderworpen te worden, en dienen bijgevolg plaats te vinden in aanwezigheid van een afgevaardigde van het college van burgemeester en schepenen. ● De ontwerp-rooilijn werden ontvangen op 31 maart 2023 van Hosbur te Scherpenheuvel. De totale inname met betrekking tot de aan te leggen wegenis, aangeduid in het geel als lot 49 en 50, bedraagt 43a 31ca. De volledige uitgeruste wegenis zal, na aanleg door en op kosten van de verkavelaar, gratis afgestaan worden aan de gemeente voor inlijving bij het openbaar domein. ● De ontwikkelaar dient na de voorlopige oplevering van de infrastructuurwerken het gemeentebestuur in het bezit te stellen van de notariële ontwerpakte van overdracht. ● De overdracht van de zate van de weg, om ingelijfd te worden in het gemeentelijk openbaar domein, dient binnen de 6 maanden na de voorlopige oplevering van de werken op benaarstiging en op kosten van de eigenaars gerealiseerd te worden door een door de eigenaars aan te duiden notaris. ● De notariële akte van overdracht wordt enkel verleden nadat tegensprekelijk door een afgevaardigde van de cluster Ruimte samen met een afgevaardigde van de eigenaars werd vastgesteld dat de werken worden beheerd als een goed huisvader. Bij toepassing van de huidig geldende reglementaire bepalingen inzake registratierechten en btw, kan de kosteloze afstand van de infrastructuurwerken ten voordele van het gemeentebestuur tot een extra kost leiden in hoofde van de toekomstige eigenaars van de nieuw te ontwikkelen onbebouwde loten. De kosteloze overdracht aan het gemeentebestuur leidt er immers toe dat de promotor geen recht zal hebben op btw-aftrek op de uitgevoerde infrastructuurwerken. Dat hierdoor een extra kost ten belope van 10% registratierechten ontstaat op de btw over het aandeel van de aankoop dat betrekking heeft op de uitrusting van de kavel. Traditioneel wordt door de fiscale administratie gesteld dat infrastructuurwerken of uitrustingswerken niet kunnen worden aanzien als gebouwen. Dat sinds april 2002 het begrip gebouw voor de toepassing van de btw-wetgeving werd gewijzigd zodat ‘ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden’ als een gebouw moet worden aanzien. Dat infrastructuurwerken, zoals wegen, bouwwerken zijn die vast met de grond zijn verbonden en aldus kwalificeren als ‘gebouwen’. Dat hieruit voortvloeit dat in een verkaveling, de uitrustingswerken uitgevoerd door de promotor kunnen worden overgedragen met toepassing van btw, zelfs als er geen overdracht van een klassiek gebouw plaatsvindt. Ingevolge het standpunt van de BTW-administratie kan voor infrastructuurwerken/uitrustingswerken die kosteloos aan de overheid worden overgedragen evenwel geen btw-aftrek worden uitgeoefend. Deze bijkomende btw kost, verhoogt aldus onvermijdelijk de kostprijs van de kavels ten aanzien van deze toekomstige potentiële kopers. De BTW-administratie gaat akkoord met het feit dat de infrastructuur/wegenis economisch ten laste genomen wordt door de kopers (dus niet gratis) en het logischer is dat de kost van de niet-aftrekbare btw ten laste genomen wordt door de kopers (zie hiervoor ook de Parl. Vraag nr. 136 dd. 6 januari 2010 van dhr. B. Bouckaert aan Minister Muyters en diens antwoord hierop). Dat zij hiervoor – in overleg met de sector – de zgn. ‘derdebetalersregeling’ heeft geïmplementeerd. Deze derdebetalersregeling houdt in essentie in dat de infrastructuur wordt verkocht aan het gemeentebestuur, waarbij de verkoopprijs wordt betaald door een derde partij, i.e. de kopers van de individuele kavels. Dat het gemeentebestuur op deze wijze dus nog steeds de eigendom van de infrastructuurwerken en bijhorende grondschotel zal bekomen, zij het dat de niet-aftrekbare btw een kostelement wordt die de grondprijs beïnvloedt. BESLUIT - 21 stemmen voor: Mario Borremans, Marleen Hoydonckx, Isabelle Thielemans, Dirk Schops, Lode Schops, Nico Geeraerts, Yasin Gül, Funda Oru, Annette Palmers, Kristof Was, Arif Birinci, Britt Custers, Mario Carremans, Janne Celis, Swa Vanderaerden, Tonny Vanhamel, Marten Frederix, Metin Karabas, Zihni Aktepe, Elif Sanli en Eddy Pools
| - 4 stemmen tegen: Ann Leyssens, Hans Zegers, Herwig Hermans en Steven Goris
| - 3 onthoudingen: Jan Jans, Tony Lespoix en Anny Jaspers
|
Artikel 1. Het rooilijnplan ‘De Panestraat' – conform de bijlagen gehecht aan dit besluit – wordt goedgekeurd, alsook het bestek, de raming, technische documentatie en plannen voor de infrastructuurwerken. Artikel 2. De gemeenteraad keurt voorliggende beslissing over de aanleg van een gemeenteweg - in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag met dossiernummer 2023/007 (OMV_2023040581) voor het verkavelen van 12 percelen in 22 loten voor halfopen bebouwing, 1 lot voor open bebouwing, 15 geschakelde woningen, een lot voor een gemeenschappelijke carport, 7 loten voor parkeren in open lucht, ontbossen, aanleggen van wegenis en het wijzigen van een buurtweg/gemeenteweg voorwaardelijk goed. De voorwaarden luiden als volgt: - de groenaanleg en boomaanplant worden uitgevoerd in samenspraak met de gemeentelijke werkplaats; - de adviezen van de verschillende diensten en nutsmaatschappijen, m.b.t. de zaak van de wegen, worden strikt nageleefd. Artikel 3: De totale inname met betrekking tot de uitbreiding van de wegenis, in het kader van een aanvraag tot omgevingsvergunning met ref. 2023/007 (OMV_2023040581) bedraagt 43a 31ca en is aangeduid in het geel als lot 49 en 50. Na de voorlopige oplevering van de werken zal de zate van de weg, op benaarstiging en op kosten van de eigenaars, gratis worden overgedragen aan het gemeentebestuur voor inlijving in het gemeentelijk openbaar domein en zal de weg als gemeenteweg erkend worden. De overdracht van de zate van de weg dient gerealiseerd te worden door een door de eigenaars aan te duiden notaris. Artikel 4.
De gemeenteraad hecht zijn principieel akkoord aan het werken via een derdebetalersregeling voor de infrastructuurwerken (wegeniswerken en nutsvoorzieningen) die worden uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag van 31 maart 2023 ingediend door de NV Immafra ) voor het verkavelen van 12 percelen in 22 loten voor halfopen bebouwing, 1 lot voor open bebouwing, 15 geschakelde woningen, een lot voor een gemeenschappelijke carport, 7 loten voor parkeren in open lucht, ontbossen, aanleggen van wegenis en het wijzigen van een buurtweg/gemeenteweg gelegen afdeling 3 sectie F 801E, 799V, 803S, 825A, 830E, 829B, 823D, 824S, 824P, 824R, 802C en 824N. Artikel 5.
De aanvrager wordt gerechtigd om de overdracht (verkoop) van de infrastructuurwerken met toepassing van het derdebetalerssysteem uit te voeren, zoals voorzien in het antwoord op Parlementaire Vraag nr. 1258 van de heer Wathelet van 2 mei 2006 en Parlementaire Vraag nr. 136 van de heer Bouckaert van 6 januari 2010 en de beslissing btw nr. E.T.124.513. Onder dit systeem worden de infrastructuurwerken onder bezwarende titel overgedragen door de promotor aan de gemeente, maar wordt de prijs (incl. btw) van deze infrastructuurwerken door een derde voldaan, met name door de kopers van de kavels. Indien het derdebetalerssysteem wordt toegepast of kan worden toegepast, verbindt de promotor zich ertoe de kopers hiervan tijdig in te lichten, alsook om de toepassing van dit derdebetalerssysteem, of de mogelijke toepassing ervan, te vermelden in de betreffende offerten, verkoopcontracten en facturen. Indien het derdebetalerssysteem wordt toegepast zal het door de derde betaler verschuldigde bedrag afzonderlijk vermeld worden op de uitgereikte factuur, met de expliciete vermelding dat: (i) het een bedrag inclusief btw betreft, (ii) deze btw in geen geval aftrekbaar is in hoofde van de koper, en (iii) de betaling gebeurt onder toepassing van het derdebetalerssysteem – Parl. Vr. nr. 1258 van de heer Wathelet van 2 mei 2006 en Parl. Vr. nr. 136 van de heer Bouckaert van 6 januari 2010 en de beslissing btw nr. E.T.124.513 dd. 23.12.2013. Artikel 6. Bovengenoemde werken dienen door en op kosten van de eigenaars uitgevoerd te worden. De kosten voor de aanleg van alle openbare nutsvoorzieningen, inclusief de aanleg van een openbare verlichting dienen eveneens door hen gedragen. Artikel 7. De ontwikkelaar dient ten overstaan van het gemeentebestuur van Heusden-Zolder de nodige financiële waarborgen te stellen om deze werkzaamheden uit te voeren. De waarborg bedraagt 644 956 EUR (incl. BTW) en omvat de uitrusting van de weg en de kosten voor aanleg van alle nutsleidingen. Artikel 8. De nodige bewijsstukken dienen hiertoe afgeleverd te worden bij ons bestuur. Artikel 9. Er zal worden overgegaan tot vrijstelling van de borgstelling na uitvoering van het project en na het bijbrengen van de bewijsstukken dat er voldaan werd aan alle financiële verplichtingen ten overstaan van derden die rechtstreeks betrokken zijn bij de uitvoering van het project. Artikel 10. De werken zullen onder bestendig toezicht van het team Leefomgeving uitgevoerd worden. Artikel 11. De voorlopige en definitieve oplevering van de infrastructuurwerken dienen aan de goedkeuring van het college van burgemeester en schepenen onderworpen te worden, en dienen bijgevolg plaats te vinden in aanwezigheid van een afgevaardigde van het college van burgemeester en schepenen. Artikel 12. Het college van burgemeester en schepenen wordt belast met de werkzaamheden ter voorbereiding van de grondverhandelingen die voortvloeien uit de goedkeuring van het voorliggende rooilijnplan. Artikel 13. Afschrift van onderhavig besluit zal bij de aanvraag tot omgevingsvergunning 202045 (OMV_2023040581) gevoegd worden. Artikel 14. Tegen dit besluit van de gemeenteraad kan binnen de 30 dagen in het kader van een schorsend administratief beroep tegen de vergunningsbeslissing een georganiseerd administratief beroep worden ingesteld bij de Vlaamse Regering. De procedure van dit beroep verloopt volgens art. 31/1 van het Omgevingsdecreet. Artikel 15. Dit besluit van de gemeenteraad is nietig: - wanneer de omgevingsvergunning met dossiernummer 2023/007 (OMV_2023040581) ingediend op 31 maart 2023 voor het verkavelen van 12 percelen in 22 loten voor halfopen bebouwing, 1 lot voor open bebouwing, 15 geschakelde woningen, een lot voor een gemeenschappelijke carport, 7 loten voor parkeren in open lucht, ontbossen, aanleggen van wegenis en het wijzigen van een buurtweg/gemeenteweg afdeling 3 sectie F 801E, 799V, 803S, 825A, 830E, 829B, 823D, 824S, 824P, 824R, 802C en 824N, niet wordt verleend, of wanneer deze in administratief of jurisdictioneel beroep wordt vernietigd; - wanneer het voorwerp van de omgevingsvergunning niet binnen de in de vergunning voorziene of wettelijke termijn wordt gerealiseerd. Artikel 16. Dit besluit wordt volgens artikel 330 - van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017 - ter kennis gebracht aan de provinciegouverneur. Het onderwerp maakt deel uit van de lijst van aangelegenheden bedoeld in artikel 286 § 1. Bijlagen Bijlage 1: Rooilijnplan 'De Panestraat' Bijlage 2: Plan Buurtweg - gemeenteweg Bijlage 3: Plan infrastructuur Bijlage 4: Meetstaat Bijlage 5: Raming |