MOTIVERING Juridische gronden ● Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40 en 41
Deze artikels handelen over de bevoegdheden van de gemeenteraad. ● Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. ● Het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening. ● De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009 zoals gewijzigd en uitvoeringsbesluiten ● Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning, artikel 31
Dit artikel herneemt de welbekende regeling van de tussenkomst van de gemeenteraad over de zaak van de wegen. ● Het Omgevingsvergunningsbesluit, artikel 47 Dit artikel handelt over de beslissingsbevoegdheid van de gemeenteraad inzake wegenwerken en stelt dat de gemeenteraad daarbij kennis neemt van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Aanleiding, feiten en context Op 12 maart 2026 diende B&W-BUILD een aanvraag tot omgevingsvergunning (OMV_2026020301) in voor het verdelen van 2 kadastrale percelen in 6 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor gesloten bebouwing, aanleggen van wegenis, slopen van gebouwen en kappen van een boom. Lot 8 is voorzien voor het plaatsen van een electriciteitscabine. Het betreft de realisatie van een inbreidingsproject gelegen tussen Verlorenkost, Laambroekstraat en Heidjesstraat.. Het rooilijnplan ‘Uitbreiding Heidjesstraat’ - opgemaakt op 13 februari 2026 door INTERTOPO bv. ing. Rudi DE WINTER, Landmeter-Expert is opgesteld in het kader van deze aanvraag tot omgevingsvergunning. Hieruit blijkt duidelijk de toekomstige rooilijn van de gemeenteweg. Het heeft betrekking op de percelen, kadastraal gekend als (afd. 3) sectie A nrs. 1276H en 1290F. Men voorziet een inname van 1161m², aangeduid in het geel op het rooilijnplan en als lot 9 op het verkavelingsplan. Er wordt voorgesteld om de grenzen van het openbaar domein vast te stellen. Het college van burgemeester en schepenen stelt voor om te beraadslagen over voorliggende zaak van de wegen. Het omgevingsvergunningsbesluit bepaalt in artikel 47 dat de gemeenteraad zich enkel uitspreekt over de zaak van de wegen, dus niet over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad bespreekt – volgens ditzelfde artikel - enkel de bezwaren die handelen over de zaak van de wegen, niet de andere bezwaarschriften. Openbaar onderzoek Het voorgestelde rooilijnplan werd openbaar gemaakt van 20 april 2026 t.e.m. 19 mei 2026. De verschillende door de wet voorgeschreven formaliteiten zijn vervuld. Tijdens het openbaar onderzoek zijn er 4 bezwaarschriften ingediend, die betrekking hebben op het wegenisdossier of in verband kunnen gebracht worden met de beoordelingsgronden opgesomd in artikel 3 (doelstellingen) en artikel 4 (principes) van het Decreet houdende de Gemeentewegen van 3 mei 2019. De elementen uit de bezwaarschriften die betrekking hebben op de wegenis worden hieronder overgenomen. De andere elementen, die geen betrekking hebben op de wegenis, worden kort aangehaald, maar worden verder behandeld bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag door het college van burgemeester en schepenen. Bespreking van de ingediende bezwaren. Bezwaar1 Datum 18 mei 2026 Inhoud van het bezwaar Via deze weg dienen wij bezwaar in tegen de aanvraag tot omgevingsvergunning met referentienummer OMV_2026020301 voor de geplande verkaveling. Wij hebben dit dossier – samen met onze buren – grondig bekeken en moeten vaststellen dat dit project op meerdere essentiële punten niet in verhouding staat tot de bestaande situatie en de draagkracht van de omgeving. 1. Ontsluiting, mobiliteit en gevaarlijke verkeerssituatie De aanvraag voorziet in de aanleg van een nieuwe wegvertakking op de Heidjesstraat om de verkaveling te ontsluiten. Dat is vandaag al een problematische situatie. De Heidjesstraat is een smalle, doodlopende straat van 3 à 3.5m breed, waar het op meerdere plaatsen onmogelijk is om elkaar te kruisen of zelfs uit te wijken. Aan één kant ligt een gracht en op het beginstuk kan je ook niet uitwijken door een haag en een muur. Wie de straat in- of uitrijdt, moet vandaag al regelmatig moeilijke en soms gevaarlijke manoeuvres verrichten. Verder zijn er geen fiets- of voetpaden aanwezig. Momenteel maken al meerdere gezinnen (10-tal) gebruik van deze straat, zowel om hun woning als hun tuin te bereiken. Ook voor post, afvalophaling en andere diensten is het nu al vaak moeilijk. Volgens de verkaveling zouden daar nog eens 7 extra gezinnen bijkomen. Dit is geen beperkte toename, maar een duidelijke sprong in gebruik, op een weg die daar zichtbaar niet voor ontworpen is. Ook de nieuwe weg binnen de verkaveling zelf is smal en biedt weinig mogelijkheden om elkaar te kruisen. Het is voor ons moeilijk te begrijpen hoe men hier tot de conclusie komt dat deze ontsluiting volstaat. In de praktijk zal dit onvermijdelijk leiden tot: ● structurele verkeersproblemen; ● onveilige situaties; ● en moeilijk bereikbare woningen voor hulpdiensten en andere noodzakelijke diensten. Dit punt alleen al roept ernstige vragen op bij de haalbaarheid van het project. Deze straat zit nu al op haar absolute limiet. Met de nieuwe verkaveling zouden er 7 (!) extra gezinnen gebruik maken van deze doodlopende weg. Deze situatie is onverantwoord en zou voor onveilige en frustrerende situaties leiden. Ook de uitbreiding van de straat naar de nieuwe verkaveling toe blijft bijzonder smal, zonder mogelijkheid om mekaar te kruisen. Qua veiligheid kunnen ook hierbij grote vragen gesteld worden, alsook naar bereikbaarheid voor het aanleggen van de verkaveling en diensten die hier later zullen plaatsvinden. De mobiliteitsimpact wordt niet concreet onderzocht, terwijl er wel wordt aangegeven dat er een mogelijk effect is op mobiliteit. Er wordt louter verwezen naar stijlformules. Maar er is meer. De ontwikkeling maakt ook de ontsluiting naar perceel A1290E mogelijk. De facto zal de verkaveling aldus aanleiding kunnen geven tot een veel grotere ontwikkeling en densiteit dan op dit ogenblik wordt voorgesteld. De effecten hiervan worden echter nergens onderzocht, laat staan beoordeeld. 2. Verkaveling staat niet in verhouding tot de omgeving Als beginsel geldt dat het vergunningverlenend bestuur rekening houdt met de in de omgeving bestaande toestand. … De bezwaarindiener stelt in het vervolg van zijn bezwaarschrift dat de voorgestelde bebouwingstypologie niet in overeenstemming is met de voornamelijk open bebouwingstypologie in de omgeving. Hierdoor ontstaat er volgens de bezwaarindiener een vrij compacte bebouwing waarbij de woonkwaliteit in vraag wordt gesteld. De veel hogere bebouwingsdichtheid in de voorliggende aanvraag betreft volgens de bezwaarindiener een duidelijke wijziging van het karakter van de buurt. De bezwaarindiener verwijst ook naar het RUP Zolder dat in opmaak. 3. Inplanting en impact op privacy, licht en woonkwaliteit De inplanting van verschillende woningen, vooral op loten 1, 2 en 3, ligt zeer dicht tegen bestaande tuinen aan (onder andere Heidjesstraat 5 en 7). Daardoor ontstaat een situatie waarbij: ● inkijk tussen woningen en tuinen quasi onvermijdelijk wordt; ● geluid zich sterker zal verspreiden tussen percelen; ● en het open karakter van de bestaande tuinen (inclusief lichtinval) verloren gaat. Ook deze elementen zullen door het college van burgemeester en schepenen behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. 4. Beperkte raadpleegbaarheid stukken inzageloket Binnen het bezwaarschrift wordt aangegeven dat het inplantingsplan niet raadpleegbaar was binnen het inzageloket. 5. Grondoppervlakte ingenomen bij Heidjesstraat 5 De bezwaarindiener is van oordeel dat een deel van de eigendom van Heidjesstraat 5 onrechtmatig betrokken werd bij de verkaveling. Besluit Samengevat blijkt dat de aanvraag strijdig is met de goede ruimtelijke ordening doordat: ● de ontsluiting via de Heidjesstraat onveilig, ongepast en onvoldoende is en mobiliteitsproblemen zal creëren; ● de verkaveling qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid niet inpasbaar is in de onmiddellijke en ruimere omgeving; ● de aanvraag een onevenredige impact zal hebben op de leefkwaliteit van de buurt. Om die redenen vragen wij dan ook om deze aanvraag niet te vergunnen. Wij hopen oprecht dat bij de beoordeling van dit dossier de stem van de buurtbewoners, als inwoners van de gemeente, ernstig wordt meegenomen en zwaarder doorweegt dan louter economische overwegingen. Bezwaar 2 Datum 18 mei 2026 Inhoud van het bezwaar Hierbij wensen wij formeel bezwaar aan te tekenen tegen de aanvraag tot omgevingsvergunning met referentienummer OMV_2026020301 betreffende de geplande verkaveling aan de Heidjesstraat. Na analyse van het dossier zijn wij van oordeel dat dit project onvoldoende rekening houdt met de bestaande situatie in de omgeving en een te grote bijkomende belasting creëert voor een straat en buurt die vandaag reeds onder druk staan. Zowel op vlak van mobiliteit, verkeersveiligheid, leefkwaliteit als klimaatbestendigheid roept deze aanvraag ernstige bezorgdheden op. 1. Problematische ontsluiting en verkeersveiligheid De volledige verkaveling zou ontsloten worden via de Heidjesstraat. Deze straat is vandaag reeds bijzonder smal en ongeschikt voor bijkomend verkeer. Op verschillende plaatsen bedraagt de breedte slechts ongeveer 3 à 3,5 meter, waardoor voertuigen elkaar nauwelijks kunnen kruisen. Door de aanwezigheid van een gracht, een haag en een muur bestaan er bovendien amper mogelijkheden om uit te wijken. Ook vandaag zorgt dit reeds regelmatig voor moeilijke en onveilige situaties wanneer bewoners of bezoekers elkaar moeten kruisen. De straat beschikt daarnaast niet over voet- of fietspaden, wat de verkeersveiligheid verder onder druk zet. Daarnaast ontbreekt in het dossier een grondige en realistische analyse van de mobiliteitsimpact. Er wordt vooral verwezen naar theoretische berekeningen, zonder voldoende rekening te houden met de concrete situatie ter plaatse. Verder merken wij op dat de aanvraag potentieel ook een ontsluiting mogelijk maakt naar perceel A1290E. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid tot verdere ontwikkeling en bijkomende verdichting in de toekomst. De impact van een dergelijke uitbreiding wordt echter nergens onderzocht of mee opgenomen in de beoordeling van het dossier. 2. Onvoldoende aandacht voor groen, ontharding en klimaatadaptatie Ook op vlak van groenvoorziening, ontharding en klimaatbestendigheid schiet deze aanvraag tekort. In het project wordt amper structureel groen voorzien, terwijl voldoende vergroening vandaag essentieel is in het kader van klimaatverandering, waterbeheer, biodiversiteit en leefkwaliteit. Daarnaast lijken de huidige verkavelingsvoorschriften onderling moeilijk verenigbaar en in de praktijk niet realistisch uitvoerbaar. … Vervolgens geeft de bezwaarindiener toelichting bij de onverenigbaarheid en de haalbaarheid van de voorschriften. De haalbaarheid wordt eveneens in het licht van de parkeervraag in vraag gesteld. De bezwaarindieners wenst dat er per lot duidelijke, realistische en afdwingbare voorschriften worden opgesteld die daadwerkelijk haalbaar zijn en voldoende ruimte laten voor kwalitatief groen, natuurlijke infiltratie en klimaatbestendig ruimtegebruik. Deze elementen zullen in detail behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. De huidige invulling dreigt het groene karakter van de omgeving drastisch aan te tasten en creëert een verkaveling die onvoldoende toekomstgericht en klimaatbestendig is. Daarnaast wordt vastgesteld dat voor de cabine die zich aan het begin van de verkaveling bevindt – en die het eerste zichtpunt vormt bij het binnenrijden van de straat – geen groene inpassing of omliggende groenvoorziening is voorzien. Dit is opmerkelijk, aangezien dergelijke technische constructies in de praktijk vaak wél landschappelijk worden geïntegreerd met beplanting of groenschermen om het straatbeeld te verzachten. Besluit Om bovenstaande redenen menen wij dat deze verkavelingsaanvraag onvoldoende rekening houdt met de draagkracht van de omgeving en belangrijke risico’s inhoudt voor verkeersveiligheid, leefbaarheid, waterbeheer en klimaatbestendigheid. Wij verzoeken het gemeentebestuur dan ook om deze aanvraag in haar huidige vorm niet goed te keuren, of minstens grondig te laten herwerken met strengere en haalbare voorschriften inzake ontharding, groenvoorziening en waterbeheer, alsook met een lagere dichtheid en grotere percelen zodat een kwalitatieve en duurzame inrichting mogelijk wordt. Bezwaar3 Datum 13 mei 2026 Inhoud van het bezwaar Bij deze wensen wij bezwaar in te dienen tegen de aanvraag tot omgevingsvergunning met referentienummer OMV_2026020301. 1. Ontsluiting, mobiliteit en gevaarlijke verkeersituatie Voor de toegangsweg tot de nieuwe verkaveling zijnde de Heidjesstraat zijn wij van mening dat de bestaande weg te smal is en niet voldoende uitgerust om de toegang tot een nieuwe verkaveling te voorzien. De bestaande weg is niet voldoende breed om inkomend en uitgaand verkeer te faciliteren waarbij er dus de nodige hinder zal worden ondervonden. Dit komt uit een ervaringen van de reeds bestaande woningen en buren die zeer moeilijk de Heidjesstraat kunnen gebruiken om hun woningen te bereiken. Laat staan dat er calamiteiten zijn waarbij een brandweerwagen of ziekenwagen ter plaatsen moet komen. Dan stropt het geheel helemaal op met de nodige problemen tot gevolg. Voor een nieuwe verkaveling met 7 woningen dient minstens een nieuwe toegangsweg voorzien te worden met dubbel rijbanen zodat zowel het inkomend als het vertrekkend verkeer vlot kan verlopen zonder hierbij de huidige bewoners hun tuinen en percelen te verkleinen. 2. Grootte van de kavels liggen niet in verhouding met de omgeving De grootte van de nieuwe kavels zijn veel te klein om voldoende woonkwaliteit te garanderen op een nieuwe verkaveling. Vervolgens geeft de bezwaarindiener toelichting bij deze elementen Deze elementen zullen in detail behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. 3. Inplanting en impact op privacy, licht en woonkwaliteit De bezwaarindiener is van oordeel dat door de hoogte van de gebouwen er een schaalbreuk ontstaat met de bestaande woningen. De bezwaarindiener verwacht grote hinder op vlak van privacy voor de bestaande tuinen van de bestaande woningen. Tevens heeft de bezwaarindiener vragen bij het afstromen van het hemelwater op het ogenblik dat de woningen 60cm boven de as van de weg worden ingeplant. Ook deze elementen zullen door het college van burgemeester en schepenen behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. 4. Verkavelingsvoorschriften niet realistisch De bezwaarindiener is van oordeel dat de afmetingen van de nieuwe woningen zoals vermeld op het verkavelingsplan niet realistisch zijn om kwalitatieve woningen te realiseren waarbij er voldoende afstand wordt gerespecteerd tot de bestaande tuinen van de bestaande woningen. Ook deze elementen zullen door het college van burgemeester en schepenen behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. 5. Besluit Bij deze nog even een besluit van de bovenliggende punten: 1. Een toegangsweg voorzien met 2 rijrichtingen. De bestaande Heidjesstraat is hiervoor niet bruikbaar. 2. Hoogte van de kroonlijst van de nieuwe woningen is te hoog en zal zorgen voor de nodige privacy hinder en inkijk in de bestaande tuinen. 3. De nieuwe kavels zijn te klein en voldoet niet qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aan de bestaande context. Om de aangehaalde redenen vragen wij dan ook om deze aanvraag niet te vergunning. Wij hopen oprecht dat bij de beoordeling van dit dossier de stem van de buurtbewoners, als inwoners van de gemeente ernstig wordt meegenomen en zwaarder doorweegt dan louter economische overwegingen. Bezwaar4 Datum 11 mei 2026 Inhoud van het bezwaar Via deze weg dienen wij bezwaar in tegen de aanvraag tot omgevingsvergunning met referentienummer OMV_2026020301 voor de geplande verkaveling. Wij hebben dit dossier – samen met onze buren – grondig bekeken en moeten vaststellen dat dit project op meerdere essentiële punten niet in verhouding staat tot de bestaande situatie en de draagkracht van de omgeving. 1. Ontsluiting, mobiliteit en gevaarlijke verkeerssituatie De aanvraag voorziet in de aanleg van een nieuwe wegvertakking op de Heidjesstraat om de verkaveling te ontsluiten. Dat is vandaag al een problematische situatie. De Heidjesstraat is een smalle, doodlopende straat van 3 à 3.5m breed, waar het op meerdere plaatsen onmogelijk is om elkaar te kruisen of zelfs uit te wijken. Aan één kant ligt een gracht en op het beginstuk kan je ook niet uitwijken door een haag en een muur. Wie de straat in- of uitrijdt, moet vandaag al regelmatig moeilijke en soms gevaarlijke manoeuvres verrichten. Verder zijn er geen fiets- of voetpaden aanwezig. Momenteel maken al meerdere gezinnen (10-tal) gebruik van deze straat, zowel om hun woning als hun tuin te bereiken. Ook voor post, afvalophaling en andere diensten is het nu al vaak moeilijk. Volgens de verkaveling zouden daar nog eens 7 extra gezinnen bijkomen. Dit is geen beperkte toename, maar een duidelijke sprong in gebruik, op een weg die daar zichtbaar niet voor ontworpen is. Ook de nieuwe weg binnen de verkaveling zelf is smal en biedt weinig mogelijkheden om elkaar te kruisen. Het is voor ons moeilijk te begrijpen hoe men hier tot de conclusie komt dat deze ontsluiting volstaat. In de praktijk zal dit onvermijdelijk leiden tot: ● structurele verkeersproblemen; ● onveilige situaties; ● en moeilijk bereikbare woningen voor hulpdiensten en andere noodzakelijke diensten. Dit punt alleen al roept ernstige vragen op bij de haalbaarheid van het project. Deze straat zit nu al op haar absolute limiet. Met de nieuwe verkaveling zouden er 7 (!) extra gezinnen gebruik maken van deze doodlopende weg. Deze situatie is onverantwoord en zou voor onveilige en frustrerende situaties leiden. Ook de uitbreiding van de straat naar de nieuwe verkaveling toe blijft bijzonder smal, zonder mogelijkheid om mekaar te kruisen. Qua veiligheid kunnen ook hierbij grote vragen gesteld worden, alsook naar bereikbaarheid voor het aanleggen van de verkaveling en diensten die hier later zullen plaatsvinden. De mobiliteitsimpact wordt niet concreet onderzocht, terwijl er wel wordt aangegeven dat er een mogelijk effect is op mobiliteit. Er wordt louter verwezen naar stijlformules. Maar er is meer. De ontwikkeling maakt ook de ontsluiting naar perceel A1290E mogelijk. De facto zal de verkaveling aldus aanleiding kunnen geven tot een veel grotere ontwikkeling en densiteit dan op dit ogenblik wordt voorgesteld. De effecten hiervan worden echter nergens onderzocht, laat staan beoordeeld. 2. Verkaveling staat niet in verhouding tot de omgeving Als beginsel geldt dat het vergunningverlenend bestuur rekening houdt met de in de omgeving bestaande toestand. … De bezwaarindiener stelt in het vervolg van zijn bezwaarschrift dat de voorgestelde bebouwingstypologie niet in overeenstemming is met de voornamelijk open bebouwingstypologie in de omgeving. Hierdoor ontstaat er volgens de bezwaarindiener een vrij compacte bebouwing waarbij de woonkwaliteit in vraag wordt gesteld. De veel hogere bebouwingsdichtheid in de voorliggende aanvraag betreft volgens de bezwaarindiener een duidelijke wijziging van het karakter van de buurt. De bezwaarindiener verwijst ook naar het RUP Zolder dat in opmaak. 3. Inplanting en impact op privacy, licht en woonkwaliteit De inplanting van verschillende woningen, vooral op loten 1, 2 en 3, ligt zeer dicht tegen bestaande tuinen aan (onder andere Heidjesstraat 5 en 7). Daardoor ontstaat een situatie waarbij: ● inkijk tussen woningen en tuinen quasi onvermijdelijk wordt; ● geluid zich sterker zal verspreiden tussen percelen; en het open karakter van de bestaande tuinen (inclusief lichtinval) verloren gaat. Ook deze elementen zullen door het college van burgemeester en schepenen behandeld worden bij de beoordeling van de verkavelingsaanvraag. 4. Beperkte raadpleegbaarheid stukken inzageloket Binnen het bezwaarschrift is wordt aangegeven dat het inplantingsplan niet raadpleegbaar was binnen het inzageloket. Besluit Samengevat blijkt dat de aanvraag strijdig is met de goede ruimtelijke ordening doordat: ● de ontsluiting via de Heidjesstraat onveilig, ongepast en onvoldoende is en mobiliteitsproblemen zal creëren; ● de verkaveling qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid niet inpasbaar is in de onmiddellijke en ruimere omgeving; ● de aanvraag een onevenredige impact zal hebben op de leefkwaliteit van de buurt. Om die redenen vragen wij dan ook om deze aanvraag niet te vergunnen. Wij hopen oprecht dat bij de beoordeling van dit dossier de stem van de buurtbewoners, als inwoners van de gemeente, ernstig wordt meegenomen en zwaarder doorweegt dan louter economische overwegingen. Behandeling van de bezwaren Ontsluiting van de nieuwe verkaveling De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de bestaande Heidjesstraat onvoldoende gedimensioneerd is om in de ontsluiting te voorzien voor 7 nieuwe woningen. De opmerking dat de bestaande straat die ontsluit naar de Laambroekstraat onvoldoende breed is om elkaar te kruisen kan slechts gedeeltelijk bijgetreden worden. Voor de Heidjesstraat werd een rooilijnplan opgemaakt. De nodige grondinnames ter realisatie van dit rooilijnplan werd gerealiseerd. Het openbaar domein heeft tussen de Laambroekstraat 23 en de Laambroekstraat 27 een breedte van 7m. Ook ter hoogte van de Heidjesstraat 5 heeft het openbaar domein een breedte van 7m. Verder naar het zuiden vergroot het wegprofiel naar 10m. Indien deze afstanden in realiteit momenteel niet aanwezig zijn betekent vermoedelijk dat de aanpalende eigendommen een deel van het openbaar domein in gebruik hebben. Daarnaast betreft het echter een beperkte lengte in een doodlopende straat. Het aanwezige verkeer is voornamelijk bestemmingsverkeer. Zowel de bestaande Heidjesstraat als de nieuw aan te leggen weg kent verschillende bochten en haakse aansluitingen waardoor de snelheid zeer beperkt is. Dit geeft de mogelijkheid om het aankomende verkeer correct in te schatten en indien noodzakelijk halt te houden. Voor de nieuw aan te leggen weg wordt een breedte voorzien van 4,5m wat voldoende is om elkaar te kruisen indien nodig. Bij de noordelijke aftakking, met slecht 4 woningen, wordt een breedte van 4m voorzien. Op deze locatie, met slecht 4 wooneenheden, zal het verkeer zeer beperkt zijn en zal het kruisen van wagens nauwelijks voorkomen. In de sporadische situaties kan men even halt houden op de oprit. De bezwaarindieners vrezen ook dat er nog bijkomend verkeer zal gegenereerd worden indien aan de noordzijde de verkaveling nog verder uitbreidt. Indien een uitbreiding van de verkaveling zich voordoet wordt een bijkomende ontsluiting voorzien en/of kan overgegaan worden tot een éénrichtingsstraat. Door het straatprofiel in breedte te beperken wordt er maximaal ingezet op ontharding en infiltratie. Bijkomend dient opgemerkt te worden dat in het verleden op de locatie van de verkaveling een opslagloods aanwezig was. Het verkeer voor deze opslagloods zorgde voor zwaarder verkeer dan de nu voorgestelde ontsluiting voor de woningen. De Hulpverleningszone Zuidwest Limburg werd om advies gevraagd. Zij verleenden een voorwaardelijk gunstig advies. Er worden geen opmerkingen gemaakt m.b.t. de breedte van de weg. Binnen het bezwaarschrift wordt aangegeven dat het inplantingsplan niet raadpleegbaar was binnen het inzageloket. Er wordt echter niet gespecifieerd op welk tijdstip dit gebeurde, welke foutmelding er verscheen, … Uit de screenshot die meegestuurd werd is het inplantingsplan in ieder geval tekstueel zichtbaar. Op basis van het ingediende bezwaarschrift en de gemaakte opmerkingen blijkt echter dat de bezwaarindiener voldoende inzicht heeft gekregen in het dossier. Er kan ook steeds een afspraak op het gemeentehuis gemaakt worden waarbij toelichting wordt gegeven bij het ingediende dossier. Dit element uit het bezwaarschrift kan bijgevolg niet verder beoordeeld worden. De bezwaarindiener is van oordeel dat een deel van de eigendom van Heidjesstraat 5 onrechtmatig betrokken werd bij de verkaveling. De bezwaarindiener verwijst hiervoor naar CADGIS en Geopunt. CADGIS is louter een financieel instrument en zeker geen metrisch correcte weergave. Ook de informatie in Geopunt is gebaseerd op kadastrale informatie en mag zeker niet als metrisch nauwkeurig beschouwd worden. Enkel een landmeter kan hier uitsluitsel over geven. Dit element uit het bezwaarschrift is eerder burgerrechtelijk van aard. Een vergunning wordt steeds afgegeven onder voorwaarde van de overeenstemming met de burgerlijke rechten. Indien blijkt dat de verkaveling effectief betrekking heeft op een gedeelte van de eigendom van de bezwaarindiener dan is de verkaveling niet rechtsgeldig. De voorliggende verkaveling werd opgemaakt door een landmeter. Als beleid kunnen we er enkel van uitgaan dat een beëdigd landmeter de correcte feiten aangeeft van de eigendomssituatie. Indien de ligging van de eigendom betwist wordt kan een andere landmeter hier uitsluitsel over geven. Groen en klimaatbestendigheid De bezwaarindiener geeft aan dat er onvoldoende aandacht wordt besteed aan groenvoorzieningen, waterbeheer en oordeelt dat de verkaveling onvoldoende klimaatbestendig is. Binnen de verkaveling wordt maximaal ingezet op infiltratie en buffering van het hemelwater. Er wordt gewerkt met een smalle rijbaan bestaande uit waterpasserende klinkers. Op deze manier wordt de verharding beperkt en kan er ook ter plaatse geïnfiltreerd worden. Het hemelwater dat toch nog afstroomt wordt opgevangen in wadi’s langs de weg. Enkel bij hevige regenval zal een deel van het hemelwater afstromen naar het hoger rioleringsstelsel. De bermen zijn voor een groot deel groen aangelegd. Bij de centrale insteek zijn de bermen verhard en komt er nog een vrij grote oppervlakte verharding bij op de plaats van de zuidelijke aftakking. Een verharding is hier niet functioneel. Aan de verkavelaar zal opgelegd worden om in overleg met de gemeentelijke werkplaats en de groenambtenaar hier naar een meer groen invulling te gaan. Op de kop waar wagens kunnen draaien is er gewerkt met grindgazon om enerzijds het keren mogelijk te maken zonder naar een volledige verharding van het keerpunt te gaan. Aan het centrale plein is er gekozen voor 1 boom die kan uitgroeien en die een grote kruin kan krijgen. Structureel brengt een dergelijk boom veel meer bij aan het bestrijden van hitte en geeft de omgeving op langere termijn een veel groener karakter dan enkele kleinere bomen. Dit centrale plein wordt ook volledig groen ingericht met aandacht voor bespeelbaarheid, maar ook met de nodige groene afscherming van de weg. Eén van de bezwaarindieners suggereert om de elektriciteitscabine een groene inkleding te geven zodat bij het toetreden van de nieuwe verkaveling de elektriciteitscabine niet beeldbepalend wordt. Deze suggestie kan bijgetreden worden. Bij de beoordeling van de verkaveling zal er nagegaan worden op welke manier er strikte voorwaarden kunnen worden opgelegd om een groen karakter te bewerkstelligen. Er wordt opgemerkt dat in de huidige situatie het terrein sterk verhard is en dat er grote loodsen aanwezig zijn op de site. De aanwezigheid van groen is in de huidige situatie heel beperkt. De verdere behandeling van de bezwaren over de graad van verdichting, de specifieke voorschriften, de bebouwingstypologie, de grondinname van een privé-perceel zijn geen argumenten die betrekking hebben op de wegenis en zullen in de behandeling van de omgevingsvergunning van de verkaveling verder worden behandeld. De gemeenteraad neemt volgende gemotiveerd standpunt in m.b.t. de ingediende bezwaren; Een aantal elementen uit de bezwaarschriften wordt niet bijgetreden. Andere elementen uit de bezwaarschriften kunnen wel bijgetreden worden en zullen als voorwaarde worden opgenomen in de besluitvorming: ● het zuidelijk deel van de centrale toegangsweg is in het ontwerp verhard. Aan de verkavelaar wordt opgelegd om deze berm groen in te richten in overleg met de gemeentelijk werkplaats en de groenambtenaar. ● Aan de verkavelaar wordt eveneens opgelegd om de elektriciteitscabine groen in te kleden Adviezen Het advies van Deputatie – Directie Omgeving - Waterbeheer afgeleverd op 29 juni 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: zie bijlage “De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime. Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: ● een (eventueel gecompartimenteerd – o.w.v. het hoogteverschil) grachten- of greppelsysteem aan te leggen waar het hemelwater kan infiltreren, indien nodig met een overloop naar de riolering. Dit systeem moet bereikbaar zijn o.w.v. onderhoud. Grachten moeten vlak of in tegenhelling worden aangelegd. ● de wegenis in waterdoorlatende verharding én fundering aan te leggen. Indien men alsnog gebruik wil maken van slokkers kunnen deze niet lager gelegen zijn dan het wegdek zodat ze als overloop fungeren. ● infiltreren in verlaagde bermen (die voldoende breed moeten zijn) kan indien deze kunnen vrijgehouden worden van gebruik, bv. voor parking. Dit kan vermeden worden door het aanwenden van straatmeubilair. ● I.p.v. of in combinatie met de bovenstaande maatregelen kan geopteerd worden voor een collectieve infiltratievoorziening. Indien gebruik gemaakt wordt van infiltratiebuizen moet de uit te voeren infiltratieproef op diepte gebeuren, waarbij wordt aangetoond dat zowel de infiltratiecapaciteit als de grondwaterstand zich hiertoe lenen. Als buffervolume wordt hierbij het volume van de buizen zelf gerekend, dus zonder de grindkoffer. De infiltratieoppervlakte is de breedte van de koffer. Op infiltratiebuizen kan geen leegloopleiding met spindelafsluiter voorzien worden. Aan deze voorwaarde is voldaan. Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verdelen van 2 kadastrale percelen in 6 loten voor HOB en 1 lot voor voor gesloten bebouwing, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de voorwaarden onder deel 2 worden opgenomen in de vergunning. Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.” De dienst Directie Omgeving - Waterbeheer van de provincie gaf eerder een ongunstig advies op 12 mei 2026. De plannen werden aangepast naar aanleiding van dit advies om zo tegemoet te komen aan de opmerkingen van Waterbeheer. Het advies van Watering De Herk afgeleverd op 1 juli 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: “De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime. Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: ● een (eventueel gecompartimenteerd – o.w.v. het hoogteverschil) grachten- of greppelsysteem aan te leggen waar het hemelwater kan infiltreren, indien nodig met een overloop naar de riolering. Dit systeem moet bereikbaar zijn o.w.v. onderhoud. Grachten moeten vlak of in tegenhelling worden aangelegd. ● de wegenis in waterdoorlatende verharding én fundering aan te leggen. Indien men alsnog gebruik wil maken van slokkers kunnen deze niet lager gelegen zijn dan het wegdek zodat ze als overloop fungeren. ● infiltreren in verlaagde bermen (die voldoende breed moeten zijn) kan indien deze kunnen vrijgehouden worden van gebruik, bv. voor parking. Dit kan vermeden worden door het aanwenden van straatmeubilair. ● I.p.v. of in combinatie met de bovenstaande maatregelen kan geopteerd worden voor een collectieve infiltratievoorziening. Indien gebruik gemaakt wordt van infiltratiebuizen moet de uit te voeren infiltratieproef op diepte gebeuren, waarbij wordt aangetoond dat zowel de infiltratiecapaciteit als de grondwaterstand zich hiertoe lenen. Als buffervolume wordt hierbij het volume van de buizen zelf gerekend, dus zonder de grindkoffer. De infiltratieoppervlakte is de breedte van de koffer. Op infiltratiebuizen kan geen leegloopleiding met spindelafsluiter voorzien worden. Aan deze voorwaarde is voldaan. Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verdelen van 2 kadastrale percelen in 6 loten voor HOB en 1 lot voor voor gesloten bebouwing, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de voorwaarden onder deel 2 worden opgenomen in de vergunning. Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.” De watering is waterbeheerder voor dit projectgebied, maar voor zowel het advies in het kader van de bindende bepalingen in verband met de waterloop (afstandsregels en machtigingen) als het advies in het kader van de watertoets treedt de Dienst Water en Domeinen van de provincie Limburg op als ondersteunende adviesverlenende instantie. De watering neemt dit advies met de hierin opgenomen beoordeling en conclusie over en maakt dit advies tot het hare. Het advies van Hulpverleningszone Zuidwest Limburg afgeleverd op 19 mei 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: zie bijlage Het advies van Fluvius afgeleverd op 30 april 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: zie bijlage Het advies van Wyre afgeleverd op 14 april 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: Ref.: 25235570 “Advies Wyre: Netuitbreiding nodig Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken. Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Bij afbraak van gebouwen waarop kabels bevestigd zijn en voor het aanvragen van het verplaatsen van bestaande apparatuur, is het belangrijk om minstens 12 weken voor de start van de werken de aanvraag online in te dienen via https://www.wyre.be/nl/aanpassingswerken. Indien van toepassing zal hiervoor een aparte offerte worden opgesteld.” Het advies van Proximus afgeleverd op 14 april 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: “Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning : ● Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan. ● Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager. ● Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor de wind- en waterdichtdatum dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus via het online formulier: Bouwen - Proximus for real estate of via de applicatie "MyBuildingProjects" ● De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan. ● Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com ● Sloop en/of gevelwerken dienen ten laatste acht weken voor uitvoering gemeld te worden via www.proximus.be/afbraak Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.” Het advies van De Watergroep afgeleverd op 15 april 2026, is voorwaardelijk gunstig en als volgt gemotiveerd: “Advies ACCA
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden: ● een forfaitaire kost per bebouwbare kavel ● een studiekost per project Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren. Bovendien kunnen we je ook melden dat De Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dien je er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren. Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer. Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar via de website van De Watergroep de uitbraak van de bestaande aftakking aan te vragen: Aanvraagformulier definitief afsluiten op de openbare weg. De Watergroep plaatst geen hoofdleidingen op privaat domein. Voor de aansluiting van meerdere woningen op privaat domein kan wel een verdeelleiding aangelegd worden. Voor de aanleg, het onderhoud, de herstelling en vernieuwing van deze verdeelleiding zal steeds een kosteloze erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden, samen met een kosteloze erfdienstbaarheid van overgang (permanent en onbelemmerd) voor personeel en/of aannemers, voertuigen en materiaal van De Watergroep. Deze te vestigen erfdienstbaarheden dienen eeuwigdurend te zijn en vastgelegd in een notariële akte. Het verkrijgen van de effectief verleden notariële akte door De Watergroep is een absolute voorwaarde voor de start van de aanleg van de drinkwaterleidingen. De Watergroep plaatst géén hydranten, spoelpunten of vakafsluiters op private eigendommen. Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet er na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken. Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. Bij de plaatsing van de digitale watermeter is een draadloze verbinding met de digitale elektriciteitsmeter vereist. Om te verzekeren dat deze draadloze verbinding kan gemaakt worden, moet de aftakking voldoen aan onderstaande bijkomende voorwaarden: ● De digitale watermeter staat best in dezelfde ruimte als de digitale elektriciteitsmeter. ● De maximum afstand tussen de digitale elektriciteitsmeter en de digitale watermeter bedraagt 50 meter. Voor meer vragen kan u altijd terecht op de website van De Watergroep: Digitale watermeter | De Watergroep
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers. Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be” Het advies van het gemeentelijk Team Leefomgeving | Mobiliteit werd verleend op 4 april 2026 en luidt als volgt: ● “Er wordt advies gevraagd aan Limburg.NET betreft het in-/uitrijden van de vuilnisophaling. Aan het speelterreintje worden een paar fietsbeugels voorzien. ● Er wordt geen trottoir aangelegd. ● De takken van het kruispunt worden 'gelijkwaardig' aangelegd: d.w.z. de goot loopt niet door over de zuidelijke tak. ● Met de gemeentelijke werkplaatsen wordt afgestemd hoe de bermen ingericht kunnen worden om te verhinderen dat erin geparkeerd wordt.” Het advies van het gemeentelijk Team Leefomgeving | Wegen & Riolering werd verleend op 2 juli 2026 en luidt als volgt: “Zoals de dienst mobiliteit ook al aangeeft, wordt er best voorafgaandelijk advies gevraagd aan Limburg.net ivm het keren van de vuilniswagens. Dit keren moet op een veilige manier kunnen gebeuren. Huisaansluitputjes riolering: voor de DWA-aansluitingen gebruiken wij PVC-putjes diam. 315mm en uitgangen van 160mm; voor de RWA-aansluitingen gebruiken wij PVC-putjes diam. 250mm en uitgangen van 160mm. Wat de afdekking van de huisaansluitputjes betreft gebruiken wij hoge gietijzeren deksels die in een rubberen ring worden geschoven. De rubberen ring wordt op het putlichaam geplaatst en hierin wordt dan het verhoogde deksel geschoven. Op die manier krijgen we een geurdichte oplossing. Voor de vuilwateraansluitingen gebruiken wij liever PP-buizen ipv grèsbuizen. De PP-buizen voor het vuilwater dienen ook een diameter van 160mm te hebben (diam. 125mm gebruiken wij niet). Bij het planten van de nieuwe boom dient ook wortelgeleiding voorzien te worden (enkel een gietrand is niet voldoende).” Het advies van de GECORO werd verleend op 26 mei 2026 en luidt als volgt: “Algemeen wordt vastgesteld dat het bijgebracht dossier heel summier is. Er wordt geen stedenbouwkundige visie bijgebracht, noch voor het te verkavelen gebied op zich, noch voor de verkaveling in relatie tot zijn omgeving. Dit maakt een grondige beoordeling naar ruimtelijke stedenbouwkundige kwaliteit heel moeilijk. Functionele inpasbaarheid Wat de functionele inpasbaarheid betreft, wordt vastgesteld dat wonen op deze locatie aanvaardbaar is. Het project situeert zich binnen een volwaardige landelijke woonzone en is functioneel passend. De voorgestelde bebouwing bestaande uit twee bouwlagen met een plat of hellend dak wordt op zich aanvaardbaar geacht. Er wordt echter opgemerkt dat er weinig informatie beschikbaar is over het totaalbeeld, wat een volledige beoordeling bemoeilijkt. De verkavelingsinfrastructuur voorziet mogelijkheid om op termijn aansluiting te voorzien met de Verlorenkost en verkaveling op achterliggende percelen door te trekken; dit is positief. Mobiliteitsimpact Op het vlak van mobiliteit wordt gesteld dat bij de middelste woning van de drie geschakelde woningen een inpandige garage moet worden voorzien. Voor lot 3 wordt parkeren in de zijtuin afgeraden vanwege de grote mate van verharding die dit met zich meebrengt. Algemeen wordt benadrukt dat parkeren op eigen terrein moet gebeuren en dat inpandige parkeervoorzieningen de voorkeur genieten. Op die manier wordt vermeden dat bijkomende verharding of extra bijgebouwen noodzakelijk worden. Ruimtegebruik en bouwdichtheid, schaal De schaal en dichtheid van het project worden als aanvaardbaar beschouwd en passen binnen de omgeving. Er wordt echter vastgesteld dat er onduidelijkheid bestaat over het behoud van de bestaande bomen. Het behoud van deze bomen wordt sterk aanbevolen, ondanks dat ze momenteel deels begroeid zijn met klimop. Indien het kappen van bomen toch noodzakelijk blijkt, dient een heraanplant verplicht opgelegd te worden. Daarnaast wordt het voorzien van geclusterd groen en een natuurlijke groene inbedding sterk aangemoedigd. Er wordt gevraagd om voldoende ruime tuinzones te voorzien, met name 10 meter in de zijtuinzones en 8 meter aan de achterzijde. Dit laatste wordt aanvaardbaar geacht gezien de aanwezigheid van 10 meter zijtuinzone en de aansluiting op andere achtertuinen. Verder wordt erkend dat de verkaveling in de toekomst mogelijk nog kan worden doorgetrokken en hiermee werd rekening gehouden in de beoordeling. Bestaande bomen dienen maximaal behouden te blijven en waar mogelijk moeten nieuwe bomen worden aangeplant, in overleg met de groenambtenaar. Parkeren kan eventueel via carports langs het bouwblok, maar inpandig parkeren blijft de voorkeur genieten. Er wordt eveneens aanbevolen om waterdoorlatende verharding toe te passen, inclusief een waterdoorlatende funderingslaag. Het vergroenen van verharde zones, zoals hoeken in verharding, wordt als bijkomend aandachtspunt meegegeven. Visueel-vormelijke elementen Wat de visueel-vormelijke aspecten betreft, wordt vastgesteld dat er momenteel onvoldoende informatie beschikbaar is om een grondige beoordeling te maken. Er is nood aan een afstemming tussen de verschillende bouwvolumes om tot een coherent geheel te komen. Er wordt opgemerkt dat de eerst gebouwde woning bepalend kan zijn voor het verdere uitzicht van de ontwikkeling, wat een belangrijk aandachtspunt vormt. Ook hier wordt het gebrek aan een duidelijk totaalbeeld benadrukt, ondanks de vermelding van bebouwing met twee bouwlagen en een plat of hellend dak. Daarnaast heeft het parkeren naast de woning, buiten de bouwzone, een invloed op de grootte en kwaliteit van de tuinzones. De aanwezigheid van een naastliggende schuur, die behouden blijft en beeldbepalend is, wordt eveneens in rekening gebracht, hoewel deze eigendom is van de buur. De percelen lijken voldoende breed om inpandig parkeren te overwegen, wat verder onderzocht kan worden. Cultuurhistorische aspecten /// Bodemreliëf Volgens de plannen weinig wijzigingen Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen Geen opmerkingen Conclusie Op basis van bovenstaande beoordeling verleent de GECORO een gunstig advies met de bemerking dat bij de beoordeling van de verdere vergunnigsaanvragen binnen deze verkaveling bijzondere aandacht moet gaan om tot een harmonisch ruimtelijk geheel te komen. Het voorliggende verkavelingsdossier geeft hierover te weinig duidelijkheid.” Behandeling adviezen De adviezen die betrekking hebben op het wegenisdossier kunnen worden bijgetreden. Het aanvaarden van deze adviezen geeft uitvoering aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het Decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019. De adviezen werden aan deze artikels getoetst. Specifiek m.b.t. het gevraagde advies van Limburg.net zullen in het verkavelingsdossier mogelijks extra voorwaarden opgelegd worden m.b.t. de tijdelijke inrichting van de private kavels. Op langere termijn zal de weg kunnen worden doorgetrokken en stelt de bereikbaarheid voor vuilnisophaling zich niet meer. De noodzakelijke aanpassingen bij de uitvoering van de riolering, de noodzakelijke wortelgeleiding, het plaatsen van de fietsbeugels aan het speelterreintje, de gelijkwaardige aanleg van de takken van het kruispunt en de toekomstige aanpassing van de bermen, zoals voorgesteld door Team Leefomgeving, zullen expliciet opgenomen worden als voorwaarden bij de beslissing. Argumentatie De aanvraag situeert zich in het bij koninklijk besluit van 3 april 1979 vastgestelde gewestplan Hasselt-Genk met bestemming woongebied met landelijk karakter. De aanvraag is niet gelegen binnen een geldend bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag is niet gelegen binnen een geldende verkaveling. De voorliggende aanvraag beoogt de realisatie van een inbreidingsproject gelegen tussen de Laambroekstraat, Verlorenkost en de Heidjesstraat door de aanleg van nieuwe wegenis. Het perceel is momenteel bebouwd met een loods. Deze wordt gesloopt. Het gebied en de nieuwe loten worden ontsloten via de Heidjesstraat, met een openbare weg met het karakter van een gemengd gebruikersprofiel (voetgangers, fietsers en gemotoriseerd verkeer). De insteek van de weg wordt voorzien tussen de woning Laambroekstraat 23 en de woning Heidjesstraat 5. De weg buigt na ca. 30m af naar rechts en verloopt dan parallel met de Verlorenkost en de Laambroekstraat. Deze weg kan in een latere fase nog verder doorgetrokken worden zodat de latere inbreiding van de zone ten noorden nog realiseerbaar blijft en er duurzaam wordt omgegaan met het bestaande woongebied. Ter hoogte van de afbuiging van de nieuwe weg wordt nog een ontsluiting voorzien voor de 3 geschakelde woningen. Het openbaar domein heeft in het oostelijk deel een breedte van 9m en richting het noorden een breedte van 8m. Het wegprofiel bestaat over een breedte van 4,5m uit waterpasserende betonstraatstenen. Aan de noordelijke en oostelijke zijde wordt een ruimte voorzien voor een wadi van ca. 40cm diep van respectievelijk 2m breed in een berm van respectievelijk 3m en 2,50m. Deze wadi wordt onderbroken ter hoogte van de toeritten tot de private kavels en de toegang tot de elektriciteitscabine. De zuidelijke ontsluiting kent een wegprofiel van 5,5m, eveneens bestaande uit waterpasserende betonstraatstenen. Hier is de weg aangelegd op de rooilijn zodat aan de noordzijde van deze zuidelijke aftakking een groene ruimte kan ingericht worden en er een ruimte wordt voorzien waar een monumentale boom zich kan ontwikkelen. Bij het begin van de nieuwe weg wordt aan de noordelijke zijde een ruimte voorzien voor een electriciteitscabine. Op het einde van de weg wordt grindgazon voorzien om enerzijds keren mogelijk te maken en anderzijds ook extra groen te integreren binnen de verkaveling. In de noordelijke zone van de verkaveling wordt aan de westelijke zijde van de weg een groene berm van 1m breed voorzien. Bij de aansluiting van de verkaveling op de bestaande wegenis is aan de zuidzijde een verharding voorzien die uitgeeft op een ruimere verharde zone. Er wordt een gemengd rioleringsstelsel voorzien met een maximale inzet tot het ter plaatste houden van het hemelwater en het infiltreren binnen de verkaveling. Enkel bij hevige regenval zal er een afvoer van water zijn. Binnen de verkaveling kunnen 7 nieuwe woningen gerealiseerd worden. In het zuidelijk deel worden 3 geschakelde woningen voorzien. In het noordelijk deel worden telkens 2 halfopen woningen voorzien. Het opstellen van het rooilijnplan geeft uitvoering aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het decreet gemeentewegen van 1 september 2019. De op te richten ontsluiting kent een gemengd gebruik voor zowel gemotoriseerd verkeer als trage passage. De voorgestelde maatregel houdt geen wijziging van de ontsluiting van aanpalende percelen in. Er worden geen knelpunten inzake verkeersveiligheid opgelost, noch gecreëerd. Het wijzigen van rooilijnen als scheiding tussen openbaar domein en privaat domein, alsook de opname van het verworven deel garandeert het openbaar gebruik van de gemeenteweg. Gezien bovenstaande argumentatie, de uitgebrachte adviezen en de resultaten van het openbaar onderzoek, kan worden overgegaan tot de goedkeuring van het rooilijnplan. Hierbij worden volgende lasten opgelegd aan de aanvrager: ● De kosten - die voortvloeien uit de aanleg van de wegenis - inclusief alle mogelijke nutsvoorzieningen en aanleg van een openbare verlichting, zijn volledig ten laste van de aanvrager. De werken worden uitgevoerd in samenspraak met het gemeentelijk Team Leefomgeving. Het bestek, inclusief meetstaat, technische documentatie en plannen betreffende de infrastructuur worden gevoegd bij de beslissing tot goedkeuring. ● De verkavelaars dienen, ten overstaan van het lokaal bestuur van Heusden-Zolder, de nodige financiële waarborgen te stellen om deze werkzaamheden uit te voeren. Het bedrag omvat de uitrusting van de weg, inrichting van het openbaar domein, alsook de kosten voor aanleg van alle nutsleidingen, en bedraagt 327 199,09 EUR. Er zal worden overgegaan tot vrijstelling van de borgstelling na uitvoering van het project en na het bijbrengen van de bewijsstukken dat er werd voldaan aan alle financiële verplichtingen ten overstaan van derden die rechtstreeks betrokken zijn bij de uitvoering van het project. Bij voorlopige oplevering wordt 50% vrijgegeven, bij de definitieve oplevering wordt de andere 50% vrijgegeven. ● De voorlopige en definitieve oplevering van de infrastructuurwerken dienen aan de goedkeuring van het college van burgemeester en schepenen onderworpen te worden, en dienen bijgevolg plaats te vinden in aanwezigheid van een afgevaardigde van het college van burgemeester en schepenen. ● De ontwerp-rooilijn werd ontvangen op 12 maart 2026 van INTERTOPO bv. ing. Rudi DE WINTER, Landmeter-Expert. De totale inname met betrekking tot de aan te leggen wegenis, aangeduid in het groen (lot 9 op het verkavelingsplan), bedraagt 1161m². De volledige uitgeruste wegenis zal, na aanleg door en op kosten van de verkavelaar, gratis afgestaan worden aan de gemeente voor inlijving bij het openbaar domein. ● De eigenaars dienen na de voorlopige oplevering van de infrastructuurwerken het gemeentebestuur in het bezit te stellen van de notariële ontwerpakte van overdracht. De overdracht van de zate van de weg, om ingelijfd te worden in het gemeentelijk openbaar domein, dient binnen de 6 maanden na de voorlopige oplevering van de werken op benaarstiging en op kosten van de eigenaars gerealiseerd te worden door een door de eigenaars aan te duiden notaris. ● De notariële akte van overdracht wordt enkel verleden nadat tegensprekelijk door een afgevaardigde van de cluster Ruimte samen met een afgevaardigde van de eigenaars werd vastgesteld dat de werken worden beheerd als een goed huisvader. BESLUIT eenparig aangenomen.
Artikel 1. Het rooilijnplan ‘Uitbreiding Heidjesstraat’ – conform de bijlagen gehecht aan dit besluit – wordt goedgekeurd, alsook het bestek, de meetstaat, technische documentatie en plannen voor de infrastructuurwerken. Artikel 2. De gemeenteraad keurt voorliggende beslissing over de aanleg van een gemeenteweg - in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag met dossiernummer 2026/006 (OMV_2026020301) - voor de aanleg van wegen en verkavelen van 2 kadastrale percelen in 6 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor gesloten bebouwing, slopen van gebouwen en kappen van een boom. - voorwaardelijk goed. De voorwaarden luiden als volgt: ● de groenaanleg en boomaanplant worden uitgevoerd cfr het bijgevoegde plan en in samenspraak met de gemeentelijke werkplaats en de groenambtenaar; ● de adviezen van de verschillende diensten en nutsmaatschappijen, m.b.t. de zaak van de wegen, worden nageleefd. ● het zuidelijk deel van de centrale toegangsweg is in het ontwerp verhard. Aan de verkavelaar wordt opgelegd om deze berm groen in te richten in overleg met de gemeentelijk werkplaats en de groenambtenaar. ● Aan de verkavelaar wordt eveneens opgelegd om de electriciteitscabine groen in te kleden ● Het advies van Directie Omgeving – Waterbeheer van de provincie dient strikt nageleefd te worden. ● Specifiek m.b.t. het gevraagde advies van Limburg.net zullen in het verkavelingsdossier mogelijks extra voorwaarden opgelegd worden m.b.t. de tijdelijke inrichting van de private kavels. ● De noodzakelijke aanpassingen bij de uitvoering van de riolering, de noodzakelijke wortelgeleiding, het plaatsen van de fietsbeugels aan het speelterreintje, de gelijkwaardige aanleg van de takken van het kruispunt en de toekomstige aanpassing van de bermen, zoals voorgesteld door Team Leefomgeving dienen strikt gevolgd te worden. Artikel 3. De totale inname met betrekking tot de aanleg van de wegenis, in het kader van een aanvraag tot omgevingsvergunning met ref. 2026/006 (OMV_2026020301) bedraagt 1161m² en is aangeduid in het geel. Na de voorlopige oplevering van de werken zal de zate van de weg, op benaarstiging en op kosten van de eigenaars, gratis worden overgedragen aan het gemeentebestuur voor inlijving in het gemeentelijk openbaar domein en zal de weg als gemeenteweg erkend worden. De overdracht van de zate van de weg dient gerealiseerd te worden door een door de eigenaars aan te duiden notaris. Artikel 4. Bovengenoemde werken dienen door en op kosten van de eigenaars uitgevoerd te worden. De kosten voor de aanleg van alle openbare nutsvoorzieningen, inclusief de aanleg van openbare verlichting dienen eveneens door hen gedragen. Artikel 5. De eigenaars dienen ten overstaan van het gemeentebestuur van Heusden-Zolder de nodige financiële waarborgen te stellen om deze werkzaamheden uit te voeren. De waarborg bedraagt 327 199,09 EUR en omvat de uitrusting van de weg, inrichting van het openbaar domein en de kosten voor aanleg van alle nutsleidingen. De nodige bewijsstukken dienen hiertoe afgeleverd te worden bij ons bestuur. Artikel 6. Er zal worden overgegaan tot vrijstelling van de borgstelling na uitvoering van het project en na het bijbrengen van de bewijsstukken dat er voldaan werd aan alle financiële verplichtingen ten overstaan van derden die rechtstreeks betrokken zijn bij de uitvoering van het project. Bij voorlopige oplevering wordt 50% vrijgegeven, bij de definitieve oplevering wordt de andere 50% vrijgegeven. Artikel 7. De werken zullen onder bestendig toezicht van het gemeentelijk Team Leefomgeving uitgevoerd worden. Artikel 8. De voorlopige en definitieve oplevering van de infrastructuurwerken dienen aan de goedkeuring van het college van burgemeester en schepenen onderworpen te worden, en dienen bijgevolg plaats te vinden in aanwezigheid van een afgevaardigde van het college van burgemeester en schepenen. Artikel 9. Het college van burgemeester en schepenen wordt belast met de werkzaamheden ter voorbereiding van de grondverhandelingen die voortvloeien uit de goedkeuring van het voorliggende rooilijnplan. Artikel 10. Afschrift van onderhavig besluit zal bij de aanvraag tot omgevingsvergunning (OMV_2026020301) gevoegd worden. Artikel 11. Tegen dit besluit van de gemeenteraad kan binnen de 30 dagen in het kader van een schorsend administratief beroep tegen de vergunningsbeslissing een georganiseerd administratief beroep worden ingesteld bij de Vlaamse Regering. De procedure van dit beroep verloopt volgens art. 31/1 van het Omgevingsdecreet. Artikel 12. Dit besluit van de gemeenteraad is nietig: ● wanneer de omgevingsvergunning met dossiernummer ingediend 2026/006 (OMV_2026020301) op 12 maart 2026 door B&W BUILD voor verdelen van 2 kadastrale percelen in 6 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor gesloten bebouwing, aanleggen van wegenis, slopen van gebouwen en kappen van een boom, kadastraal gekend als: (afd. 3) sectie A nrs. 1276H en 1290F, niet wordt verleend, of wanneer deze in administratief of jurisdictioneel beroep wordt vernietigd; ● wanneer het voorwerp van de omgevingsvergunning niet binnen de in de vergunning voorziene of wettelijke termijn wordt gerealiseerd. Artikel 13. Dit besluit wordt volgens artikel 330 - van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017 - ter kennis gebracht aan de provinciegouverneur. Het onderwerp maakt deel uit van de lijst van aangelegenheden bedoeld in artikel 286 § 1. Bijlagen Bijlage 1: rooilijnplan en innemingsplan ‘Uitbreiding Heidjesstraat’ opgemaakt op 13/02/2026 door INTERTOPO bv. ing. Rudi DE WINTER, Landmeter-Expert Bijlage 2: technische documentatie en plannen voor de infrastructuurwerken |